Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Định Giá Bất Động Sản - Đề 10 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét khi xác định giá trị thị trường của một bất động sản?
- A. Chi phí xây dựng lại bất động sản đó
- B. Giá mà người bán mong muốn nhận được
- C. Giá mà một người mua sẵn sàng trả và người bán sẵn sàng chấp nhận trong điều kiện thị trường lý tưởng
- D. Giá trị sử dụng chủ quan của bất động sản đối với chủ sở hữu
Câu 2: Nguyên tắc "Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản nhằm mục đích gì?
- A. Đảm bảo bất động sản được sử dụng cho mục đích hiện tại của chủ sở hữu
- B. Xác định mục đích sử dụng bất động sản mang lại giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về tài chính và tối ưu về năng suất
- C. Tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư bất động sản trong ngắn hạn
- D. Giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu vào bất động sản
Câu 3: Phương pháp định giá bất động sản nào sau đây trực tiếp dựa trên việc phân tích và so sánh các giao dịch mua bán bất động sản tương tự đã diễn ra gần đây?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)
- B. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
- C. Phương pháp thu nhập (Income Approach)
- D. Phương pháp thặng dư (Surplus Approach)
Câu 4: Trong phương pháp chi phí, "chi phí tái tạo" (reproduction cost) khác với "chi phí thay thế" (replacement cost) ở điểm nào?
- A. Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế
- B. Chi phí thay thế bao gồm cả chi phí đất đai, còn chi phí tái tạo thì không
- C. Chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác của công trình, còn chi phí thay thế là chi phí xây dựng công trình có công năng tương đương nhưng có thể sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại hơn
- D. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho bất động sản mới, còn chi phí thay thế áp dụng cho bất động sản đã qua sử dụng
Câu 5: Một nhà đầu tư mua một tòa nhà văn phòng với mục đích cho thuê. Phương pháp định giá nào sau đây sẽ phù hợp nhất để xác định giá trị thị trường của tòa nhà này?
- A. Phương pháp chi phí
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp
- C. Phương pháp thu nhập
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 6: Yếu tố nào sau đây không phải là một dạng hao mòn (depreciation) được xem xét trong phương pháp chi phí khi định giá bất động sản?
- A. Hao mòn vật chất (physical deterioration)
- B. Hao mòn chức năng (functional obsolescence)
- C. Hao mòn ngoại cảnh (external obsolescence)
- D. Hao mòn do lạm phát (inflationary depreciation)
Câu 7: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi so sánh một bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn, cần thực hiện điều chỉnh giá như thế nào?
- A. Không cần điều chỉnh vì diện tích không ảnh hưởng đến giá
- B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh
- C. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh
- D. Điều chỉnh giá của cả hai bất động sản về mức trung bình
Câu 8: Tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong phương pháp thu nhập được sử dụng để làm gì?
- A. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm của bất động sản thành giá trị vốn
- B. Tính toán chi phí hoạt động hàng năm của bất động sản
- C. Dự báo tăng trưởng thu nhập trong tương lai của bất động sản
- D. So sánh hiệu suất đầu tư giữa các loại bất động sản khác nhau
Câu 9: Điều gì sẽ xảy ra với giá trị của một bất động sản nếu tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) tăng lên, với các yếu tố khác không đổi?
- A. Giá trị bất động sản sẽ tăng lên
- B. Giá trị bất động sản sẽ giảm xuống
- C. Giá trị bất động sản không thay đổi
- D. Không thể xác định được sự thay đổi giá trị nếu không có thêm thông tin
Câu 10: Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thặng dư?
- A. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện
- B. Văn phòng cho thuê đang hoạt động ổn định
- C. Khách sạn đang kinh doanh có lợi nhuận
- D. Khu đất trống có tiềm năng phát triển dự án
Câu 11: Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào trình bày tóm tắt các kết quả và kết luận chính của quá trình định giá?
- A. Phần mô tả bất động sản
- B. Phần phân tích thị trường
- C. Phần kết luận và giá trị ước tính
- D. Phần phụ lục và tài liệu tham khảo
Câu 12: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TCVN) được ban hành bởi cơ quan nào?
- A. Bộ Xây dựng
- B. Bộ Tài chính
- C. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- D. Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Câu 13: Thẩm định viên giá bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp nào sau đây?
- A. Tính độc lập và khách quan
- B. Tối đa hóa lợi ích cho khách hàng
- C. Bảo mật thông tin cho tất cả các bên liên quan
- D. Tuân thủ mọi yêu cầu của khách hàng, kể cả khi không phù hợp với quy định
Câu 14: Giả sử lãi suất ngân hàng tăng mạnh, yếu tố này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?
- A. Làm tăng nhu cầu mua bất động sản và có thể làm tăng giá bất động sản
- B. Làm giảm nhu cầu mua bất động sản và có thể làm giảm giá bất động sản
- C. Không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
- D. Chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thương mại, không ảnh hưởng đến nhà ở
Câu 15: Phân tích SWOT trong định giá bất động sản được sử dụng để đánh giá yếu tố nào?
- A. Tình hình tài chính của chủ đầu tư
- B. Chất lượng xây dựng của công trình
- C. Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của bất động sản và thị trường liên quan
- D. Mối quan hệ giữa cung và cầu bất động sản
Câu 16: Loại hình giá trị nào sau đây phản ánh giá trị của bất động sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên mục tiêu và yêu cầu đầu tư riêng của họ?
- A. Giá trị thị trường
- B. Giá trị bảo hiểm
- C. Giá trị thanh lý
- D. Giá trị đầu tư (Investment Value)
Câu 17: Điều gì không nên được coi là một bất động sản so sánh tốt trong phương pháp so sánh trực tiếp?
- A. Bất động sản có vị trí tương tự
- B. Bất động sản có đặc điểm vật lý tương đồng
- C. Bất động sản được bán cách đây 10 năm
- D. Bất động sản có mục đích sử dụng tương tự
Câu 18: Trong phương pháp thu nhập, "thu nhập ròng hoạt động" (Net Operating Income - NOI) được tính bằng cách nào?
- A. Tổng doanh thu cho thuê trừ đi chi phí tài chính
- B. Tổng doanh thu cho thuê trừ đi chi phí hoạt động
- C. Tổng doanh thu cho thuê trừ đi chi phí khấu hao
- D. Tổng doanh thu cho thuê trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp
Câu 19: Một thẩm định viên đang định giá một khách sạn. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét khi phân tích thu nhập tiềm năng của khách sạn?
- A. Chi phí xây dựng ban đầu của khách sạn
- B. Giá trị sổ sách kế toán của khách sạn
- C. Diện tích xây dựng của khách sạn
- D. Công suất phòng và giá phòng trung bình của khách sạn
Câu 20: Loại rủi ro nào sau đây đặc trưng cho đầu tư bất động sản và cần được xem xét trong quá trình định giá?
- A. Rủi ro tín dụng (credit risk)
- B. Rủi ro lãi suất (interest rate risk)
- C. Rủi ro thị trường (market risk) và rủi ro thanh khoản (liquidity risk)
- D. Rủi ro hoạt động (operational risk) trong lĩnh vực sản xuất
Câu 21: Khi định giá một khu đất nông nghiệp, yếu tố nào sau đây sẽ có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị?
- A. Khoảng cách đến trung tâm thành phố
- B. Độ phì nhiêu của đất và khả năng canh tác
- C. Số lượng cây trồng hiện có trên đất
- D. Chi phí nhân công để canh tác
Câu 22: Phương pháp định giá nào sau đây ít phù hợp nhất để định giá một bất động sản là di tích lịch sử văn hóa?
- A. Phương pháp chi phí
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp
- C. Phương pháp thu nhập (nếu có khả năng tạo thu nhập)
- D. Phương pháp thặng dư (nếu có tiềm năng phát triển thêm)
Câu 23: Trong quá trình định giá, thẩm định viên cần thu thập và phân tích thông tin về "quyền sử dụng đất". Thông tin nào sau đây thuộc về "quyền sử dụng đất"?
- A. Giá thị trường của các bất động sản lân cận
- B. Chi phí xây dựng công trình trên đất
- C. Hiện trạng sử dụng đất thực tế
- D. Thời hạn sử dụng đất và mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định
Câu 24: Nếu một bất động sản có "hao mòn chức năng" do thiết kế lỗi thời, thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá trị như thế nào trong phương pháp chi phí?
- A. Tăng giá trị bất động sản để bù đắp cho hao mòn
- B. Giảm giá trị bất động sản để phản ánh hao mòn
- C. Không điều chỉnh vì hao mòn chức năng không ảnh hưởng đến giá trị
- D. Chỉ điều chỉnh nếu hao mòn chức năng có thể khắc phục được
Câu 25: Khi nào thì việc sử dụng "phương pháp chi phí" trở nên đặc biệt hữu ích trong định giá bất động sản?
- A. Khi định giá bất động sản có thu nhập ổn định
- B. Khi thị trường có nhiều giao dịch mua bán tương tự
- C. Khi định giá các bất động sản đặc biệt, ít có giao dịch so sánh như trường học, bệnh viện, nhà thờ
- D. Khi định giá đất nền
Câu 26: Trong phân tích "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất", yếu tố "khả thi về tài chính" (financially feasible) có nghĩa là gì?
- A. Việc sử dụng đất đề xuất phải tạo ra đủ thu nhập hoặc lợi nhuận để trang trải chi phí và mang lại lợi tức hợp lý
- B. Việc sử dụng đất phải phù hợp với khả năng tài chính của chủ đầu tư
- C. Việc sử dụng đất phải được ngân hàng chấp thuận cho vay vốn
- D. Việc sử dụng đất phải có chi phí đầu tư thấp nhất có thể
Câu 27: "Giá trị thanh lý" (liquidation value) của bất động sản thường thấp hơn "giá trị thị trường" trong điều kiện bình thường. Tại sao?
- A. Vì giá trị thanh lý không tính đến yếu tố thị trường
- B. Vì giá trị thanh lý giả định việc bán tài sản nhanh chóng, thường dưới áp lực thời gian và có thể không đạt được mức giá tối ưu
- C. Vì giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho bất động sản đã qua sử dụng
- D. Vì giá trị thanh lý không được công nhận bởi pháp luật
Câu 28: Thẩm định viên sử dụng công cụ và kỹ thuật nào để phân tích thị trường bất động sản trong quá trình định giá?
- A. Chỉ sử dụng dữ liệu giao dịch mua bán bất động sản lịch sử
- B. Chỉ dựa vào kinh nghiệm cá nhân và cảm nhận thị trường
- C. Chỉ phân tích thông tin từ các báo cáo của chính phủ
- D. Sử dụng các báo cáo nghiên cứu thị trường, dữ liệu giao dịch, phân tích cung cầu, phỏng vấn chuyên gia, và các công cụ thống kê
Câu 29: Tình huống nào sau đây có thể dẫn đến "hao mòn ngoại cảnh" cho một bất động sản nhà ở?
- A. Nhà bị xuống cấp do sử dụng lâu ngày
- B. Thiết kế nhà không còn phù hợp với xu hướng hiện đại
- C. Khu vực xung quanh nhà bị ô nhiễm môi trường hoặc hạ tầng xuống cấp
- D. Nhà có diện tích quá nhỏ so với nhu cầu sử dụng hiện tại
Câu 30: Giả sử bạn là một thẩm định viên, khách hàng yêu cầu bạn định giá một bất động sản trong tương lai (ví dụ, giá trị của một dự án sau khi hoàn thành). Phương pháp định giá nào có thể được sử dụng trong trường hợp này?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp (chỉ dựa trên giao dịch hiện tại)
- B. Phương pháp chi phí (chỉ tính chi phí hiện tại)
- C. Phương pháp thu nhập (chỉ dựa trên thu nhập hiện tại)
- D. Kết hợp các phương pháp, đặc biệt là phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) và phân tích độ nhạy
