Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Định Giá Bất Động Sản - Đề 03 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng. Để ước tính thu nhập ròng hoạt động (NOI) tiềm năng của tòa nhà, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét?
- A. Doanh thu cho thuê tiềm năng trừ đi chi phí hoạt động dự kiến.
- B. Giá trị thị trường hiện tại của các tòa nhà văn phòng tương tự trong khu vực.
- C. Chi phí xây dựng lại tòa nhà văn phòng tại thời điểm hiện tại.
- D. Lãi suất thế chấp trung bình hiện hành cho bất động sản thương mại.
Câu 2: Phương pháp định giá bất động sản nào phù hợp nhất để định giá một ngôi nhà phố để ở, trong một khu vực có nhiều giao dịch mua bán nhà tương tự gần đây?
- A. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)
- C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach)
- D. Phương pháp thặng dư (Development Approach)
Câu 3: Trong phương pháp chi phí, khi định giá một tòa nhà đã qua sử dụng, việc khấu hao lũy kế được tính đến để làm gì?
- A. Tăng giá trị còn lại của đất.
- B. Xác định chi phí xây dựng mới công trình tương tự.
- C. Phản ánh sự giảm giá trị do hao mòn và lỗi thời của công trình.
- D. Tính toán lợi nhuận tiềm năng từ việc cho thuê tòa nhà.
Câu 4: Một thẩm định viên đang định giá một khu đất trống có tiềm năng phát triển thành khu dân cư. Phương pháp định giá nào sau đây sẽ phù hợp nhất?
- A. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow Analysis)
- B. Phương pháp vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization)
- C. Phương pháp so sánh cặp (Paired Sales Analysis)
- D. Phương pháp thặng dư (Development Approach)
Câu 5: Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố điều chỉnh thường gặp khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá nhà ở?
- A. Vị trí (Location)
- B. Diện tích (Size)
- C. Lãi suất thế chấp hiện hành (Current mortgage interest rate)
- D. Tình trạng và chất lượng xây dựng (Condition and quality of construction)
Câu 6: Trong định giá bất động sản, "giá trị thị trường" được định nghĩa chính xác nhất là gì?
- A. Mức giá cao nhất mà người mua sẵn sàng trả.
- B. Mức giá ước tính mà một tài sản có thể được trao đổi vào ngày định giá giữa một người mua sẵn sàng và một người bán sẵn sàng trong một giao dịch thương mại ngang giá.
- C. Chi phí để xây dựng lại tài sản tại thời điểm hiện tại.
- D. Giá trị chủ quan của tài sản đối với chủ sở hữu hiện tại.
Câu 7: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) được sử dụng trong phương pháp thu nhập để làm gì?
- A. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm của bất động sản thành giá trị ước tính.
- B. Đo lường tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản hàng năm.
- C. Tính toán chi phí hoạt động hàng năm của bất động sản.
- D. Xác định tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư ban đầu.
Câu 8: Giả sử một bất động sản tạo ra thu nhập ròng hoạt động (NOI) hàng năm là 100.000 đô la và tỷ suất vốn hóa thị trường phù hợp là 8%. Giá trị ước tính của bất động sản theo phương pháp vốn hóa trực tiếp là bao nhiêu?
- A. 800.000 đô la
- B. 1.000.000 đô la
- C. 1.250.000 đô la
- D. 1.800.000 đô la
Câu 9: Loại hình rủi ro nào sau đây là ĐẶC TRƯNG NHẤT đối với đầu tư bất động sản, so với các loại hình đầu tư khác?
- A. Rủi ro lãi suất (Interest rate risk)
- B. Rủi ro lạm phát (Inflation risk)
- C. Rủi ro thị trường chung (Systematic risk)
- D. Rủi ro thanh khoản (Liquidity risk)
Câu 10: Trong báo cáo thẩm định giá bất động sản, phần nào thường chứa thông tin về mục đích sử dụng đất hiện tại và tiềm năng của khu vực xung quanh tài sản?
- A. Mô tả pháp lý (Legal Description)
- B. Mô tả khu vực lân cận (Neighborhood Description)
- C. Phân tích thị trường (Market Analysis)
- D. Kết luận giá trị (Value Conclusion)
Câu 11: Khái niệm "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
- A. Cách sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất cho chủ sở hữu trong ngắn hạn.
- B. Cách sử dụng tuân thủ quy hoạch sử dụng đất hiện hành.
- C. Sử dụng hợp lý và có khả năng sinh lợi cao nhất của một tài sản bất động sản, xét về mặt pháp lý, khả thi về mặt vật lý, được đảm bảo về tài chính và mang lại giá trị tối đa.
- D. Cách sử dụng hiện tại của bất động sản.
Câu 12: Đâu là mối quan hệ giữa lãi suất chiết khấu và giá trị hiện tại ròng (NPV) trong phân tích đầu tư bất động sản?
- A. Lãi suất chiết khấu càng cao, giá trị hiện tại ròng (NPV) càng thấp.
- B. Lãi suất chiết khấu càng cao, giá trị hiện tại ròng (NPV) càng cao.
- C. Lãi suất chiết khấu và giá trị hiện tại ròng (NPV) không có mối quan hệ.
- D. Lãi suất chiết khấu chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền vào, không ảnh hưởng đến NPV.
Câu 13: Một nhà đầu tư dự kiến mua một căn hộ cho thuê. Để đánh giá tính khả thi của dự án, họ nên sử dụng chỉ số tài chính nào sau đây để đo lường khả năng sinh lời so với vốn đầu tư ban đầu?
- A. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (Debt-to-Equity Ratio)
- B. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (Return on Equity - ROE)
- C. Tỷ lệ trống (Vacancy Rate)
- D. Hệ số thanh toán lãi vay (Interest Coverage Ratio)
Câu 14: Loại hình thẩm định giá nào sau đây thường được yêu cầu khi một ngân hàng cấp khoản vay thế chấp để mua bất động sản?
- A. Thẩm định giá trị bảo hiểm (Insurance Valuation)
- B. Thẩm định giá trị thanh lý (Liquidation Valuation)
- C. Thẩm định giá trị thị trường cho mục đích thế chấp (Market Value Appraisal for Mortgage Lending)
- D. Thẩm định giá trị đặc biệt (Special Value Appraisal)
Câu 15: Điều gì KHÔNG phải là một trong bốn yếu tố giá trị (elements of value) trong định giá bất động sản?
- A. Hữu ích (Utility)
- B. Khan hiếm (Scarcity)
- C. Nhu cầu (Demand)
- D. Chi phí xây dựng (Construction cost)
Câu 16: Nguyên tắc "thay thế" (substitution) trong định giá bất động sản nói rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi điều gì?
- A. Chi phí xây dựng lại tài sản tương tự.
- B. Giá của các bất động sản tương tự có thể thay thế trên thị trường.
- C. Thu nhập ròng tiềm năng từ tài sản.
- D. Ý kiến chủ quan của người thẩm định giá.
Câu 17: Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của dòng tiền?
- A. Dòng tiền dự kiến trong tương lai (Expected future cash flows)
- B. Lãi suất chiết khấu (Discount rate)
- C. Chi phí lịch sử của tài sản (Historical cost of the asset)
- D. Thời gian của dòng tiền (Timing of cash flows)
Câu 18: Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thu nhập là chủ yếu?
- A. Trung tâm thương mại (Shopping center)
- B. Nhà ở riêng lẻ (Single-family house)
- C. Đất nông nghiệp (Agricultural land)
- D. Nhà kho (Warehouse)
Câu 19: Điều gì xảy ra với tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) khi rủi ro đầu tư bất động sản tăng lên, các yếu tố khác không đổi?
- A. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) giảm xuống.
- B. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) tăng lên.
- C. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) không thay đổi.
- D. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) biến động ngẫu nhiên.
Câu 20: Trong thẩm định giá, "ngày định giá" (effective date of appraisal) có vai trò quan trọng vì sao?
- A. Đó là ngày báo cáo thẩm định được hoàn thành.
- B. Đó là ngày thẩm định viên kiểm tra bất động sản.
- C. Giá trị thẩm định chỉ có giá trị tại một thời điểm cụ thể, đó là ngày định giá.
- D. Đó là ngày hợp đồng thẩm định được ký kết.
Câu 21: Loại hình hao mòn nào KHÔNG được xem xét trong phương pháp chi phí khi định giá bất động sản?
- A. Hao mòn vật lý (Physical deterioration)
- B. Hao mòn chức năng (Functional obsolescence)
- C. Hao mòn kinh tế (External obsolescence)
- D. Hao mòn tài chính (Financial depreciation)
Câu 22: Để phân tích độ nhạy của dự án đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nên xem xét điều gì?
- A. Sự thay đổi của các chỉ số tài chính khi các giả định đầu vào thay đổi.
- B. So sánh dự án với các dự án tương tự khác về quy mô và vị trí.
- C. Đánh giá tác động của dự án đến môi trường xung quanh.
- D. Xem xét các yếu tố pháp lý và quy hoạch liên quan đến dự án.
Câu 23: Trong định giá bất động sản, "khuynh hướng giá trị" (trend of value) thường được xác định bằng cách nào?
- A. Phỏng vấn các chuyên gia bất động sản địa phương.
- B. Phân tích dữ liệu giao dịch bất động sản và các chỉ số thị trường theo thời gian.
- C. Sử dụng mô hình dự báo kinh tế vĩ mô.
- D. Dựa trên cảm tính và kinh nghiệm cá nhân của thẩm định viên.
Câu 24: Điều gì KHÔNG phải là một nguồn thông tin đáng tin cậy để thẩm định viên thu thập dữ liệu so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp?
- A. Hồ sơ giao dịch bất động sản công khai.
- B. Dịch vụ niêm yết đa chiều (MLS).
- C. Tin đồn và thông tin không chính thức.
- D. Xác nhận trực tiếp từ người mua và người bán giao dịch gần đây.
Câu 25: Một bất động sản có vị trí đắc địa nhưng tòa nhà trên đất đã cũ và lỗi thời. Theo nguyên tắc đóng góp (contribution), điều gì sẽ ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị của toàn bộ bất động sản?
- A. Chi phí xây dựng ban đầu của tòa nhà.
- B. Giá trị còn lại của tòa nhà sau khấu hao.
- C. Chi phí sửa chữa và cải tạo tòa nhà.
- D. Giá trị gia tăng của vị trí đắc địa khi kết hợp với một công trình xây dựng phù hợp (ví dụ, xây mới tòa nhà hiện đại).
Câu 26: Trong phân tích SWOT về một dự án bất động sản, yếu tố "đe dọa" (Threats) thường đề cập đến điều gì?
- A. Điểm mạnh nội tại của dự án.
- B. Các yếu tố bên ngoài có thể gây bất lợi cho dự án.
- C. Điểm yếu nội tại của dự án.
- D. Các cơ hội thị trường có thể khai thác.
Câu 27: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, yếu tố nào sau đây sẽ có ảnh hưởng LỚN NHẤT đến thu nhập ròng hoạt động (NOI)?
- A. Chi phí bảo trì và sửa chữa khách sạn.
- B. Số lượng nhân viên phục vụ khách sạn.
- C. Công suất phòng và giá phòng trung bình (Revenue Per Available Room - RevPAR).
- D. Tuổi đời của khách sạn.
Câu 28: Trong định giá bất động sản nông nghiệp, yếu tố nào sau đây thường được xem xét đặc biệt quan trọng?
- A. Chất lượng và độ phì nhiêu của đất.
- B. Khoảng cách đến trung tâm thành phố.
- C. Kiến trúc và thiết kế của nhà ở trên đất.
- D. Số lượng phòng ngủ trong nhà.
Câu 29: Phương pháp nào sau đây KHÔNG phù hợp để định giá quyền sử dụng đất thuê?
- A. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow)
- B. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
- C. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) (có điều chỉnh)
- D. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach)
Câu 30: Một thẩm định viên cần đảm bảo tính "khách quan" trong quá trình thẩm định giá. Điều này có nghĩa là gì?
- A. Thẩm định viên phải luôn đồng ý với ý kiến của khách hàng.
- B. Thẩm định viên phải sử dụng các phương pháp định giá phức tạp nhất.
- C. Thẩm định viên phải hoàn thành báo cáo thẩm định nhanh nhất có thể.
- D. Thẩm định viên phải đưa ra ý kiến độc lập và không thiên vị, dựa trên các phân tích và dữ liệu thị trường, không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ lợi ích cá nhân hoặc áp lực nào.
