Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Kinh Doanh Bất Động Sản – Đề 04

Câu 1: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một khu đất để xây dựng căn hộ cho thuê. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần phân tích đầu tiên để đánh giá tính khả thi của dự án?

• A. Chi phí xây dựng dự kiến và thời gian hoàn vốn.
• B. Mật độ xây dựng được phép và quy định về chiều cao tối đa của tòa nhà.
• C. Nhu cầu thuê căn hộ tại khu vực và mức giá thuê trung bình hiện tại.
• D. Các tiện ích xung quanh khu đất như trường học, bệnh viện, siêu thị.

Câu 2: Bạn là một môi giới bất động sản, khách hàng của bạn muốn bán nhanh một căn nhà phố. Biện pháp marketing nào sau đây ít hiệu quả nhất trong tình huống cần bán nhanh?

• A. Đăng tin rao bán trên các trang web bất động sản uy tín và mạng xã hội.
• B. Tổ chức open house vào cuối tuần để thu hút người mua tiềm năng.
• C. Phát tờ rơi và treo banner quảng cáo tại khu vực lân cận căn nhà.
• D. Quảng cáo trên tạp chí bất động sản in ấn phát hành hàng tháng.

Câu 3: Một công ty bất động sản đang muốn định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê. Phương pháp định giá nào sau đây dựa trên dòng tiền thu nhập từ việc cho thuê bất động sản?

• A. Phương pháp so sánh trực tiếp (Comparable Sales Approach).
• B. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
• C. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
• D. Phương pháp thặng dư (Residual Approach).

Câu 4: Trong hợp đồng mua bán bất động sản, điều khoản nào sau đây bảo vệ quyền lợi của bên mua trong trường hợp phát hiện bất động sản có瑕疵 (lỗi tiềm ẩn) sau khi giao dịch hoàn tất?

• A. Điều khoản về thanh toán và thời hạn thanh toán.
• B. Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên.
• C. Điều khoản về bảo đảm và trách nhiệm đối với瑕疵 (warranty and liability clause).
• D. Điều khoản về giải quyết tranh chấp.

Câu 5: Một nhà phát triển bất động sản đang cân nhắc đầu tư vào một dự án khu dân cư mới ở vùng ven đô. Rủi ro lớn nhất mà nhà phát triển này có thể gặp phải là gì?

• A. Rủi ro về biến động lãi suất ngân hàng làm tăng chi phí vốn.
• B. Rủi ro về việc dự án không bán được hàng do nhu cầu thị trường thấp hơn dự kiến.
• C. Rủi ro về chậm trễ tiến độ thi công do thời tiết xấu hoặc nhà thầu không đảm bảo.
• D. Rủi ro về thay đổi quy hoạch làm giảm giá trị dự án.

Câu 6: Chỉ số Tỷ lệ hấp thụ (Absorption Rate) trong thị trường bất động sản dùng để đo lường điều gì?

• A. Tốc độ bán hoặc cho thuê bất động sản trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
• B. Tỷ lệ lợi nhuận trung bình mà nhà đầu tư có thể kỳ vọng từ bất động sản.
• C. Tổng số lượng bất động sản đang được chào bán hoặc cho thuê trên thị trường.
• D. Mức độ biến động giá bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định.

Câu 7: Một nhà quản lý bất động sản cần thực hiện công việc nào sau đây để duy trì và gia tăng giá trị của tòa nhà văn phòng mà họ đang quản lý?

• A. Tối đa hóa tỷ lệ lấp đầy bằng mọi giá, kể cả giảm giá thuê.
• B. Giảm thiểu chi phí vận hành và bảo trì để tăng lợi nhuận ngắn hạn.
• C. Lập kế hoạch bảo trì định kỳ, nâng cấp trang thiết bị và cải thiện dịch vụ.
• D. Tập trung vào việc thu hồi công nợ thuê và ít quan tâm đến trải nghiệm của khách thuê.

Câu 8: Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, khái niệm Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage) được hiểu là gì?

• A. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản để giảm thiểu rủi ro.
• B. Việc sử dụng vốn vay để đầu tư bất động sản, nhằm gia tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.
• C. Việc tái cơ cấu các khoản nợ để giảm áp lực tài chính cho dự án.
• D. Việc sử dụng các công cụ phái sinh tài chính để phòng ngừa rủi ro biến động giá.

Câu 9: Một nhà đầu tư bất động sản muốn đánh giá tính thanh khoản của một khoản đầu tư. Yếu tố nào sau đây thể hiện tính thanh khoản cao nhất?

• A. Một khu nghỉ dưỡng ven biển cao cấp, ít người mua.
• B. Một tòa nhà văn phòng hạng A cho thuê dài hạn với hợp đồng ổn định.
• C. Một căn hộ chung cư ở vị trí trung tâm thành phố, dễ dàng mua bán hoặc cho thuê.
• D. Một khu đất nông nghiệp ở vùng sâu vùng xa, ít giao dịch.

Câu 10: Trong phân tích SWOT về một dự án bất động sản, yếu tố “Vị trí đắc địa gần trung tâm thành phố” được xếp vào nhóm nào?

• A. Điểm mạnh (Strengths).
• B. Điểm yếu (Weaknesses).
• C. Cơ hội (Opportunities).
• D. Thách thức (Threats).

Câu 11: Loại hình bất động sản nào sau đây thường chịu ảnh hưởng ít nhất bởi các chu kỳ kinh tế và biến động thị trường?

• A. Căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê ngắn hạn.
• B. Văn phòng hạng A cho thuê.
• C. Trung tâm thương mại.
• D. Nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ.

Câu 12: Trong quản lý rủi ro dự án bất động sản, biện pháp phòng ngừa rủi ro nào sau đây là quan trọng nhất ở giai đoạn lập kế hoạch dự án?

• A. Mua bảo hiểm cho dự án để chuyển giao rủi ro.
• B. Xác định, đánh giá và lập kế hoạch ứng phó với các rủi ro tiềm ẩn.
• C. Thường xuyên theo dõi và giám sát tiến độ dự án để phát hiện rủi ro.
• D. Xây dựng quỹ dự phòng rủi ro để bù đắp thiệt hại khi rủi ro xảy ra.

Câu 13: Khi thẩm định dự án bất động sản, chỉ số Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return - IRR) thể hiện điều gì?

• A. Tổng lợi nhuận dự kiến thu được từ dự án.
• B. Thời gian dự kiến hoàn vốn đầu tư ban đầu.
• C. Tỷ suất sinh lời nội tại của dự án, chiết khấu dòng tiền về hiện tại bằng 0.
• D. Giá trị hiện tại thuần của dự án (Net Present Value - NPV).

Câu 14: Trong quy trình phát triển dự án bất động sản, giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi (Pre-feasibility study) có mục đích chính là gì?

• A. Đánh giá sơ bộ tính khả thi về mặt kỹ thuật, tài chính và thị trường của dự án.
• B. Lập kế hoạch chi tiết về thiết kế, xây dựng và marketing cho dự án.
• C. Xin giấy phép xây dựng và các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án.
• D. Tiến hành khảo sát địa chất và lập báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Câu 15: Một công ty quản lý quỹ đầu tư bất động sản đang xây dựng danh mục đầu tư. Nguyên tắc đa dạng hóa (Diversification) danh mục nhằm mục đích gì?

• A. Tối đa hóa lợi nhuận bằng cách tập trung đầu tư vào các tài sản có tiềm năng tăng trưởng cao nhất.
• B. Giảm thiểu rủi ro bằng cách phân bổ vốn đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản và khu vực khác nhau.
• C. Tăng tính thanh khoản của danh mục đầu tư bằng cách chọn các tài sản dễ mua bán.
• D. Đơn giản hóa công tác quản lý danh mục đầu tư.

Câu 16: Trong lĩnh vực môi giới bất động sản, xung đột lợi ích (Conflict of Interest) có thể phát sinh khi nào?

• A. Khi môi giới nhận hoa hồng từ cả bên mua và bên bán trong một giao dịch.
• B. Khi môi giới tiết lộ thông tin cá nhân của khách hàng cho bên thứ ba.
• C. Khi môi giới vừa là đại diện cho người bán, vừa muốn mua chính bất động sản đó cho bản thân.
• D. Khi môi giới không có đủ kiến thức chuyên môn về bất động sản.

Câu 17: Yếu tố nào sau đây không phải là một đặc điểm của thị trường bất động sản?

• A. Tính dị biệt (Heterogeneity) của sản phẩm.
• B. Tính khan hiếm về vị trí.
• C. Tính kém thanh khoản tương đối so với thị trường chứng khoán.
• D. Tính tập trung và giao dịch liên tục như thị trường chứng khoán.

Câu 18: Hình thức sở hữu bất động sản nào sau đây cho phép nhiều cá nhân cùng sở hữu một phần của bất động sản và có quyền sử dụng riêng biệt theo thời gian?

• A. Sở hữu toàn phần (Fee Simple Ownership).
• B. Sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare Ownership).
• C. Sở hữu chung (Tenancy in Common).
• D. Hợp tác xã sở hữu nhà ở (Housing Cooperative).

Câu 19: Trong quản lý tài chính bất động sản, Chi phí vốn (Cost of Capital) dùng để chỉ điều gì?

• A. Tổng chi phí xây dựng và phát triển dự án.
• B. Chi phí quản lý và vận hành bất động sản hàng năm.
• C. Tỷ suất lợi nhuận tối thiểu mà nhà đầu tư yêu cầu để bù đắp rủi ro khi đầu tư vốn vào dự án.
• D. Chi phí vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản.

Câu 20: Một khách hàng muốn mua một căn hộ chung cư để ở. Yếu tố pháp lý nào sau đây là quan trọng nhất cần kiểm tra trước khi quyết định mua?

• A. Hợp đồng mua bán căn hộ có đầy đủ chữ ký của các bên.
• B. Giấy phép xây dựng của dự án còn hiệu lực.
• C. Quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án đã được phê duyệt.
• D. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ/Sổ hồng) của căn hộ.

Câu 21: Trong hoạt động cho thuê bất động sản, Tỷ lệ trống (Vacancy Rate) của một tòa nhà văn phòng tăng lên có thể báo hiệu điều gì?

• A. Thị trường văn phòng đang phát triển mạnh mẽ, giá thuê sẽ tăng cao.
• B. Thị trường văn phòng đang dư thừa nguồn cung, nhu cầu thuê giảm.
• C. Chất lượng quản lý tòa nhà đang được cải thiện, thu hút nhiều khách thuê hơn.
• D. Thời điểm tốt để đầu tư vào thị trường văn phòng vì giá đang thấp.

Câu 22: Công cụ phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) được sử dụng trong thẩm định dự án bất động sản để làm gì?

• A. So sánh hiệu quả tài chính của dự án với các dự án tương tự.
• B. Ước tính dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án trong tương lai.
• C. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các biến số đầu vào (ví dụ: giá bán, chi phí xây dựng) đến hiệu quả tài chính của dự án.
• D. Xác định điểm hòa vốn của dự án.

Câu 23: Trong quản lý dự án bất động sản, WBS (Work Breakdown Structure) là gì và có vai trò như thế nào?

• A. Cấu trúc phân chia công việc thành các gói công việc nhỏ hơn, giúp lập kế hoạch, phân công và theo dõi tiến độ dự án.
• B. Biểu đồ thể hiện tiến độ thực hiện các công việc trong dự án theo thời gian.
• C. Bảng thống kê các nguồn lực cần thiết cho dự án (nhân lực, vật tư, thiết bị).
• D. Phương pháp đánh giá rủi ro và lập kế hoạch ứng phó rủi ro trong dự án.

Câu 24: Một nhà đầu tư bất động sản theo đuổi chiến lược Giá trị gia tăng (Value-Add Strategy) thường tập trung vào loại hình bất động sản nào?

• A. Bất động sản đã hoàn thiện, mới xây dựng, có chất lượng cao.
• B. Bất động sản cũ, xuống cấp, cần cải tạo hoặc tái phát triển.
• C. Bất động sản ở vị trí vùng ven, giá rẻ.
• D. Bất động sản có dòng tiền ổn định, rủi ro thấp.

Câu 25: Trong marketing bất động sản, USP (Unique Selling Proposition) của một dự án là gì?

• A. Ngân sách marketing được phân bổ cho dự án.
• B. Kênh phân phối sản phẩm bất động sản của dự án.
• C. Giá bán trung bình của các sản phẩm trong dự án.
• D. Điểm độc đáo, khác biệt của dự án so với các dự án cạnh tranh, tạo lợi thế thu hút khách hàng.

Câu 26: Khi đánh giá hiệu quả hoạt động của một công ty bất động sản, chỉ số ROE (Return on Equity) đo lường điều gì?

• A. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của công ty.
• B. Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản của công ty (ROA).
• C. Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu của công ty, cho biết mỗi đồng vốn chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận.
• D. Khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của công ty.

Câu 27: Trong quản lý rủi ro thị trường bất động sản, rủi ro lãi suất ảnh hưởng trực tiếp nhất đến yếu tố nào?

• A. Giá trị bất động sản thương mại cho thuê.
• B. Chi phí vay vốn mua nhà và khả năng chi trả của người mua nhà.
• C. Tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.
• D. Chi phí xây dựng và phát triển dự án.

Câu 28: Loại hình hợp đồng nào sau đây thường được sử dụng để ủy quyền quản lý một bất động sản cho một công ty quản lý chuyên nghiệp?

• A. Hợp đồng mua bán bất động sản.
• B. Hợp đồng thuê bất động sản.
• C. Hợp đồng quản lý bất động sản.
• D. Hợp đồng thế chấp bất động sản.

Câu 29: Trong thẩm định giá bất động sản, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, yếu tố điều chỉnh giá nào sau đây là cần thiết nếu bất động sản so sánh có diện tích đất lớn hơn bất động sản cần thẩm định?

• A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản cần thẩm định.
• B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
• C. Không cần điều chỉnh vì diện tích đất không quan trọng.
• D. Loại bỏ bất động sản so sánh này vì không phù hợp.

Câu 30: Trong phân tích thị trường bất động sản, xu hướng đô thị hóa (Urbanization) có tác động như thế nào đến giá bất động sản tại các khu vực đô thị?

• A. Thường làm tăng giá bất động sản do nhu cầu nhà ở và dịch vụ tăng cao.
• B. Thường làm giảm giá bất động sản do nguồn cung nhà ở tăng lên.
• C. Không có tác động đáng kể đến giá bất động sản.
• D. Chỉ ảnh hưởng đến giá bất động sản ở khu vực trung tâm, không ảnh hưởng vùng ven.