Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá – Đề 05

Câu 1: Nguyên tắc "Thay thế" trong thẩm định giá bất động sản phát biểu rằng giá trị của một tài sản có xu hướng được xác định bởi chi phí để sở hữu một tài sản thay thế tương đương. Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, điều gì sau đây là thách thức lớn nhất khi áp dụng nguyên tắc này?

• A. Việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đương về mặt vật lý và pháp lý.
• B. Sự biến động nhanh chóng của giá cả làm cho thông tin thị trường nhanh chóng trở nên lỗi thời.
• C. Khó khăn trong việc xác định chi phí xây dựng mới của tài sản thay thế.
• D. Nguyên tắc này chỉ phù hợp với các bất động sản có tính thanh khoản cao.

Câu 2: Một thẩm định viên đang sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá một căn nhà phố. Họ đã thu thập thông tin về ba căn nhà tương tự đã bán gần đây, nhưng mỗi căn có sự khác biệt về diện tích đất, số phòng ngủ và tình trạng nội thất. Thẩm định viên cần thực hiện điều chỉnh giá đối với các yếu tố khác biệt này. Yếu tố nào sau đây cần được ưu tiên điều chỉnh trước và tại sao?

• A. Diện tích đất, vì đây thường là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị bất động sản thổ cư.
• B. Số phòng ngủ, vì số lượng phòng ngủ quyết định công năng sử dụng của căn nhà.
• C. Tình trạng nội thất, vì nội thất ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống và thẩm mỹ.
• D. Thứ tự điều chỉnh không quan trọng, miễn là tất cả các yếu tố khác biệt đều được xem xét.

Câu 3: Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế và chi phí tái tạo là hai khái niệm quan trọng. Sự khác biệt chính giữa chi phí thay thế và chi phí tái tạo là gì?

• A. Chi phí thay thế bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển, trong khi chi phí tái tạo thì không.
• B. Chi phí tái tạo tính đến hao mòn tích lũy, còn chi phí thay thế thì không.
• C. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình có chức năng tương đương bằng vật liệu và thiết kế hiện đại, còn chi phí tái tạo là chi phí xây dựng lại bản sao chính xác của công trình gốc.
• D. Chi phí thay thế được sử dụng cho bất động sản mới, còn chi phí tái tạo được sử dụng cho bất động sản đã qua sử dụng.

Câu 4: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng và muốn sử dụng phương pháp thu nhập để thẩm định giá. Dòng thu nhập ròng hàng năm dự kiến từ tòa nhà là 5 tỷ đồng, và tỷ suất vốn hóa thị trường phù hợp cho loại hình bất động sản này là 10%. Tuy nhiên, nhà đầu tư nhận thấy rằng tòa nhà cần được nâng cấp hệ thống HVAC (Hệ thống sưởi ấm, thông gió và điều hòa không khí) trong vòng 2 năm tới với chi phí ước tính 1 tỷ đồng. Chi phí nâng cấp này ảnh hưởng đến việc thẩm định giá như thế nào?

• A. Chi phí nâng cấp không ảnh hưởng đến giá trị hiện tại vì nó là chi phí trong tương lai.
• B. Giá trị tòa nhà nên được tính đơn giản bằng cách chia thu nhập ròng cho tỷ suất vốn hóa (5 tỷ / 10% = 50 tỷ đồng).
• C. Giá trị tòa nhà nên được tăng lên vì việc nâng cấp sẽ làm tăng giá trị tài sản trong tương lai.
• D. Chi phí nâng cấp nên được chiết khấu về giá trị hiện tại và trừ đi từ giá trị thẩm định ban đầu dựa trên phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Câu 5: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) là một yếu tố quan trọng trong phương pháp thu nhập trực tiếp. Điều gì sau đây KHÔNG phải là yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa?

• A. Rủi ro đầu tư của bất động sản.
• B. Lãi suất phi rủi ro trên thị trường.
• C. Chi phí xây dựng ban đầu của bất động sản.
• D. Kỳ vọng tăng trưởng thu nhập từ bất động sản.

Câu 6: Trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF), việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp là rất quan trọng. Tỷ suất chiết khấu nên phản ánh điều gì?

• A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong nền kinh tế.
• B. Rủi ro của dòng tiền dự kiến từ tài sản và chi phí cơ hội của vốn đầu tư.
• C. Chi phí quản lý và vận hành tài sản.
• D. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế quốc gia.

Câu 7: Một thẩm định viên đang thẩm định giá một quyền sử dụng đất có tiềm năng phát triển thành khu dân cư. Để xác định giá trị thị trường của quyền sử dụng đất này, phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất là gì?

• A. Phương pháp thặng dư (Development Approach).
• B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
• C. Phương pháp chi phí.
• D. Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Câu 8: Nguyên tắc "Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) có vai trò như thế nào trong quá trình thẩm định giá bất động sản?

• A. Nguyên tắc này chỉ áp dụng cho phương pháp thặng dư.
• B. Nguyên tắc này giúp xác định giá trị hiện trạng của bất động sản.
• C. Nguyên tắc này giúp xác định mục đích sử dụng hợp lý nhất, khả thi về mặt pháp lý, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản, từ đó làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
• D. Nguyên tắc này chỉ được xem xét khi thẩm định giá cho mục đích thế chấp.

Câu 9: Một nhà máy sản xuất đã cũ đang được thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định, thẩm định viên nhận thấy nhà máy này bị lỗi thời về công nghệ và thiết kế so với các nhà máy hiện đại. Loại hao mòn nào sau đây đang được đề cập đến?

• A. Hao mòn vật lý (Physical Deterioration).
• B. Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence).
• C. Hao mòn bên ngoài (External Obsolescence).
• D. Tất cả các loại hao mòn trên.

Câu 10: Hao mòn bên ngoài (External Obsolescence) là gì và yếu tố nào sau đây là ví dụ điển hình về hao mòn bên ngoài?

• A. Sự xuống cấp của vật liệu xây dựng do thời gian.
• B. Thiết kế kiến trúc không còn phù hợp với xu hướng hiện tại.
• C. Công năng sử dụng không hiệu quả do bố trí không gian bất hợp lý.
• D. Sự suy giảm kinh tế của khu vực lân cận làm giảm nhu cầu thuê văn phòng trong tòa nhà.

Câu 11: Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt như một di tích lịch sử hoặc một tác phẩm nghệ thuật vô giá, phương pháp thẩm định giá nào sẽ gặp nhiều hạn chế nhất và tại sao?

• A. Phương pháp thu nhập, vì khó xác định dòng thu nhập ổn định từ tài sản này.
• B. Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí, vì thiếu dữ liệu thị trường so sánh và chi phí tái tạo có thể không phản ánh giá trị độc đáo của tài sản.
• C. Phương pháp thặng dư, vì không thể phát triển thêm giá trị cho tài sản này.
• D. Tất cả các phương pháp đều có thể áp dụng hiệu quả cho tài sản đặc biệt.

Câu 12: Giá trị thị trường (Market Value) và Giá trị phi thị trường (Non-Market Value) là hai loại giá trị khác nhau trong thẩm định giá. Tình huống nào sau đây thường yêu cầu thẩm định giá trị phi thị trường?

• A. Thẩm định giá để mua bán, chuyển nhượng tài sản trên thị trường tự do.
• B. Thẩm định giá để xác định giá cho thuê tài sản.
• C. Thẩm định giá cho mục đích tính thuế tài sản hoặc bảo hiểm.
• D. Thẩm định giá để vay vốn ngân hàng.

Câu 13: Một doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà văn phòng đang hoạt động. Giá trị tài sản đang sử dụng (Value in Use) của tòa nhà này khác với giá trị thị trường như thế nào?

• A. Giá trị tài sản đang sử dụng phản ánh giá trị của tài sản đối với doanh nghiệp cụ thể đang sử dụng nó, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường.
• B. Giá trị tài sản đang sử dụng luôn cao hơn giá trị thị trường vì nó bao gồm cả giá trị cảm xúc.
• C. Giá trị tài sản đang sử dụng luôn thấp hơn giá trị thị trường vì nó tính đến hao mòn do sử dụng.
• D. Giá trị tài sản đang sử dụng và giá trị thị trường luôn bằng nhau trong mọi trường hợp.

Câu 14: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp chi phí thường được sử dụng. Tuy nhiên, khi nào thì phương pháp so sánh trực tiếp có thể là lựa chọn phù hợp hơn?

• A. Khi máy móc thiết bị là tài sản chuyên dụng, ít giao dịch trên thị trường.
• B. Khi không có đủ thông tin về chi phí sản xuất máy móc thiết bị.
• C. Khi cần thẩm định giá nhanh chóng và chi phí thấp.
• D. Khi có sẵn dữ liệu thị trường về các giao dịch mua bán máy móc thiết bị tương tự.

Câu 15: Điều chỉnh "dấu cộng" (+) trong phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện khi nào?

• A. Khi tài sản so sánh có đặc điểm kém ưu thế hơn tài sản thẩm định.
• B. Khi tài sản so sánh có đặc điểm ưu thế hơn tài sản thẩm định và cần điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh để tương đồng với tài sản thẩm định.
• C. Khi thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm giá.
• D. Khi thẩm định viên muốn tăng giá trị thẩm định.

Câu 16: Trong phương pháp thặng dư, lợi nhuận của nhà phát triển (Developer"s Profit) được xem xét như thế nào?

• A. Lợi nhuận của nhà phát triển được cộng trực tiếp vào giá trị cuối cùng của dự án.
• B. Lợi nhuận của nhà phát triển không được tính đến trong phương pháp thặng dư.
• C. Lợi nhuận của nhà phát triển được xem là một phần chi phí phát triển dự án và được trừ đi để xác định giá trị đất.
• D. Lợi nhuận của nhà phát triển chỉ được tính khi dự án đã hoàn thành và bán hết.

Câu 17: Thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay được quy định như thế nào?

• A. Đất và nhà đều không chịu thuế VAT.
• B. Đất và nhà đều chịu thuế VAT 10%.
• C. Đất không chịu thuế VAT, nhà chịu thuế VAT 10%.
• D. Đất chịu thuế VAT 10%, nhà không chịu thuế VAT.

Câu 18: Phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng để kiểm tra tính hợp lý của kết quả thẩm định từ các phương pháp khác?

• A. Phương pháp so sánh thị trường.
• B. Phương pháp chi phí.
• C. Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
• D. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Câu 19: Nguyên tắc "Đóng góp" (Contribution) trong thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa gì?

• A. Giá trị của một bất động sản được xác định bởi tổng chi phí của các bộ phận cấu thành.
• B. Giá trị của một bất động sản luôn bằng giá trị của các bất động sản tương tự trên thị trường.
• C. Giá trị của một cải tiến hoặc bộ phận của bất động sản được đo lường bằng chi phí tạo ra nó.
• D. Giá trị của một cải tiến hoặc bộ phận của bất động sản được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của bất động sản.

Câu 20: Dòng tiền trong thẩm định giá máy móc thiết bị theo kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) thường bao gồm những yếu tố nào?

• A. Lợi nhuận sau thuế.
• B. Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao.
• C. Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao + Lãi vay.
• D. Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao + Lãi vay – Thay đổi vốn lưu động.

Câu 21: Một bất động sản so sánh không có gara để xe được bán với giá 1 tỷ đồng. Bất động sản thẩm định có gara để xe. Nếu một gara để xe tương tự được ước tính làm tăng giá trị bất động sản thêm 100 triệu đồng, mức điều chỉnh giá trong trường hợp này là bao nhiêu và điều chỉnh vào giá của bất động sản nào?

• A. + 100 triệu đồng vào giá của bất động sản so sánh.
• B. – 100 triệu đồng vào giá của bất động sản so sánh.
• C. + 100 triệu đồng vào giá của bất động sản thẩm định.
• D. – 100 triệu đồng vào giá của bất động sản thẩm định.

Câu 22: Một bất động sản tạo ra thu nhập ròng hàng năm ổn định là 7 tỷ đồng. Tỷ suất vốn hóa phù hợp là 20%. Giá trị thị trường của đất là 30 tỷ đồng. Chi phí xây dựng mới công trình xây dựng tương tự là 20 tỷ đồng, và tỷ lệ hao mòn lũy kế của công trình là 60%. Sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chi phí, giá trị thẩm định của bất động sản này theo từng phương pháp là bao nhiêu?

• A. Phương pháp vốn hóa: 35 tỷ đồng; Phương pháp chi phí: 38 tỷ đồng.
• B. Phương pháp vốn hóa: 35 tỷ đồng; Phương pháp chi phí: 38 tỷ đồng. Giá trị hợp lý hơn nên là 38 tỷ đồng
• C. Phương pháp vốn hóa: 42 tỷ đồng; Phương pháp chi phí: 50 tỷ đồng.
• D. Phương pháp vốn hóa: 42 tỷ đồng; Phương pháp chi phí: 28 tỷ đồng.

Câu 23: Một căn nhà cấp 4 được xây dựng năm 1995, có tuổi thọ kinh tế ước tính là 25 năm. Năm thẩm định giá là 2025. Tỷ lệ hao mòn lũy kế của căn nhà này theo phương pháp niên hạn (age-life method) là bao nhiêu?

• A. 20%
• B. 40%
• C. 100%
• D. 80%

Câu 24: Khi chọn giá trị đại diện từ các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh, tiêu chí nào sau đây thường được ưu tiên nhất?

• A. Tài sản so sánh có số lần điều chỉnh ít nhất và tổng tỷ lệ điều chỉnh thấp nhất.
• B. Giá trị trung bình cộng của tất cả các tài sản so sánh sau điều chỉnh.
• C. Tài sản so sánh có giá bán cao nhất sau điều chỉnh.
• D. Tài sản so sánh có vị trí địa lý gần nhất với tài sản thẩm định.

Câu 25: Một căn nhà có các bộ phận kết cấu chính và tỷ lệ giá trị của từng bộ phận như sau: Móng (10%), Tường (20%), Sàn (15%), Mái (15%), Hoàn thiện (40%). Tỷ lệ hao mòn ước tính cho từng bộ phận lần lượt là: Móng (20%), Tường (30%), Sàn (25%), Mái (35%), Hoàn thiện (15%). Tỷ lệ hao mòn lũy kế của căn nhà này theo phương pháp phân bổ bộ phận (breakdown method) là bao nhiêu?

• A. 25%
• B. 24.25%
• C. 30%
• D. 120%

Câu 26: Một tài sản so sánh có các yếu tố cần điều chỉnh với tỷ lệ lần lượt là: +5%, -10%, -5%, +10%. Chênh lệch giữa tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần (điều chỉnh cộng trừ lần lượt) và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp (điều chỉnh nhân lũy kế) trong trường hợp này là bao nhiêu?

• A. Khoảng 0.25% (điều chỉnh gộp nhỏ hơn điều chỉnh thuần khoảng 0.25%)
• B. 0%
• C. Khoảng 0.25% (điều chỉnh gộp lớn hơn điều chỉnh thuần khoảng 0.25%)
• D. Không thể xác định được.

Câu 27: Một bất động sản thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 4m. Tài sản so sánh có chiều rộng mặt tiền là 5m. Nếu đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 5m cao hơn 10% so với bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m, tỷ lệ điều chỉnh giá cho yếu tố mặt tiền trong trường hợp này là bao nhiêu?

• A. +10%
• B. -10%
• C. -9.09%
• D. +9.09%

Câu 28: Một bất động sản so sánh có chiều dài 20m. Bất động sản thẩm định có chiều dài 30m. Nếu ngân hàng có quy định giảm giá 20% cho phần diện tích vượt quá 25m chiều dài, tỷ lệ điều chỉnh giá cho yếu tố chiều dài trong trường hợp này là bao nhiêu?

• A. -20%
• B. +4%
• C. -4%
• D. +20%

Câu 29: Một hợp đồng thuê đất có thời hạn thuê còn lại là 5 năm, tiền thuê thị trường là 3 tỷ đồng/năm, nhưng tiền thuê theo hợp đồng chỉ là 2 tỷ đồng/năm. Nếu tỷ suất chiết khấu là 10%/năm, giá trị lợi thế thuê đất (leasehold advantage) đối với người thuê là bao nhiêu?

• A. 1 tỷ đồng
• B. 5 tỷ đồng
• C. 3.79 tỷ đồng (PV của dòng tiền 1 tỷ đồng/năm trong 5 năm với tỷ suất 10%)
• D. Không có lợi thế thuê đất.

Câu 30: Một bất động sản tạo ra thu nhập sau thuế ổn định và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm, khấu hao hàng năm là 2 tỷ đồng. Nếu tỷ suất vốn hóa là 15%, giá trị của bất động sản này theo phương pháp vốn hóa trực tiếp dựa trên dòng tiền trước khấu hao là bao nhiêu?

• A. 66.67 tỷ đồng
• B. 80 tỷ đồng
• C. 53.33 tỷ đồng
• D. Không thể tính được với thông tin trên.