Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Đầu Tư Và Tài Chính Bất Động Sản – Đề 06

Câu 1: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi đánh giá một dự án bất động sản đầu tư về mặt tài chính?

• A. Vị trí địa lý của bất động sản
• B. Thiết kế kiến trúc độc đáo của dự án
• C. Khả năng tạo ra dòng tiền ổn định và tăng trưởng
• D. Uy tín của chủ đầu tư dự án

Câu 2: Trong phân tích đầu tư bất động sản, tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) được sử dụng để:

• A. Đo lường tốc độ tăng giá bất động sản theo thời gian
• B. Ước tính giá trị thị trường của bất động sản dựa trên thu nhập ròng
• C. Xác định chi phí hoạt động trung bình của bất động sản
• D. Tính toán lợi nhuận gộp từ việc cho thuê bất động sản

Câu 3: Một nhà đầu tư mua một căn hộ với giá 2 tỷ đồng, chi phí cải tạo 100 triệu đồng. Sau một năm, giá trị thị trường căn hộ tăng lên 2.3 tỷ đồng. Tính tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI) cho năm đầu tiên, chưa tính đến thu nhập từ cho thuê.

• A. 10%
• B. 15%
• C. 20%
• D. Khoảng 9.5%

Câu 4: Rủi ro thanh khoản trong đầu tư bất động sản đề cập đến:

• A. Khả năng khó khăn hoặc mất thời gian để bán bất động sản với giá mong muốn
• B. Sự biến động giá trị bất động sản do yếu tố thị trường
• C. Rủi ro liên quan đến việc không có người thuê bất động sản
• D. Chi phí phát sinh khi giao dịch bất động sản

Câu 5: Đòn bẩy tài chính (financial leverage) trong đầu tư bất động sản có thể:

• A. Giảm thiểu hoàn toàn rủi ro đầu tư bất động sản
• B. Đảm bảo lợi nhuận ổn định, không bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường
• C. Tăng tiềm năng lợi nhuận nhưng đồng thời cũng tăng rủi ro thua lỗ
• D. Chỉ phù hợp với nhà đầu tư có kinh nghiệm và vốn lớn

Câu 6: Loại hình bất động sản nào sau đây thường được coi là có dòng tiền ổn định và ít biến động nhất?

• A. Khách sạn và khu nghỉ dưỡng
• B. Căn hộ cho thuê dài hạn
• C. Trung tâm thương mại và văn phòng
• D. Đất nền dự án

Câu 7: Khoản chi phí nào sau đây không được tính vào chi phí hoạt động (Operating Expenses) khi tính Thu nhập ròng từ hoạt động (NOI) của bất động sản?

• A. Chi phí quản lý bất động sản
• B. Thuế bất động sản hàng năm
• C. Chi phí bảo trì và sửa chữa nhỏ
• D. Chi phí trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng

Câu 8: Một nhà đầu tư đang xem xét hai bất động sản có NOI tương đương nhau. Bất động sản A có Cap Rate là 8%, bất động sản B có Cap Rate là 6%. Nhà đầu tư nên ưu tiên bất động sản nào và vì sao?

• A. Bất động sản A, vì có tỷ suất vốn hóa cao hơn, hứa hẹn lợi nhuận tốt hơn trên vốn đầu tư.
• B. Bất động sản B, vì có tỷ suất vốn hóa thấp hơn, cho thấy rủi ro đầu tư thấp hơn và ổn định hơn.
• C. Cả hai bất động sản đều tương đương nhau vì có NOI giống nhau.
• D. Không thể đưa ra quyết định nếu không có thêm thông tin về vị trí và tiềm năng tăng trưởng.

Câu 9: Trong mô hình dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) để định giá bất động sản, yếu tố chiết khấu dòng tiền phản ánh điều gì?

• A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai
• B. Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư và mức độ rủi ro của dòng tiền
• C. Chi phí cơ hội của vốn đầu tư vào bất động sản
• D. Mức độ thanh khoản của bất động sản

Câu 10: Chỉ số LTV (Loan-to-Value) đo lường:

• A. Khả năng trả nợ của người đi vay so với thu nhập
• B. Giá trị bất động sản so với tổng vốn đầu tư
• C. Tỷ lệ phần trăm giữa giá trị khoản vay và giá trị thẩm định của bất động sản
• D. Mức độ rủi ro của khoản vay bất động sản đối với ngân hàng

Câu 11: Một nhà đầu tư mua một tòa nhà văn phòng và cho thuê lại. Loại thu nhập nào sau đây được coi là thu nhập thụ động?

• A. Tiền lương từ công việc quản lý bất động sản của chính mình
• B. Tiền thuê nhà hàng tháng từ các doanh nghiệp thuê văn phòng
• C. Lợi nhuận từ việc bán tòa nhà văn phòng khi giá thị trường tăng
• D. Phí môi giới nhận được khi giới thiệu khách hàng thuê văn phòng

Câu 12: Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) dựa trên nguyên tắc nào?

• A. Giá trị bất động sản được xác định bằng chi phí xây dựng lại tương tự
• B. Giá trị bất động sản được xác định bằng tổng giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai
• C. Giá trị bất động sản phụ thuộc vào tiềm năng phát triển kinh tế khu vực
• D. Giá trị bất động sản tương tự với các bất động sản đã bán gần đây trên thị trường

Câu 13: Loại hình đầu tư bất động sản nào thường đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn nhất?

• A. Mua căn hộ chung cư để cho thuê
• B. Mua nhà phố đã hoàn thiện để bán lại
• C. Phát triển một dự án khu đô thị mới
• D. Đầu tư vào đất nền vùng ven

Câu 14: Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng giá trị của một bất động sản thương mại?

• A. Tăng tỷ lệ вакансии (trống) trong khu vực lân cận
• B. Chính quyền địa phương đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông kết nối khu vực
• C. Xuất hiện nhiều dự án bất động sản cạnh tranh mới trong cùng khu vực
• D. Lãi suất cho vay mua bất động sản tăng cao

Câu 15: Mục đích chính của việc thực hiện thẩm định pháp lý (legal due diligence) trước khi đầu tư bất động sản là gì?

• A. Xác định giá trị thị trường chính xác của bất động sản
• B. Đánh giá tiềm năng tăng giá của bất động sản trong tương lai
• C. Phát hiện và giảm thiểu các rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản
• D. Đảm bảo thủ tục vay vốn ngân hàng được thuận lợi

Câu 16: Trong hợp đồng thuê bất động sản, điều khoản "Net Lease" (thuê ròng) có nghĩa là gì?

• A. Người thuê phải trả tiền thuê và chịu trách nhiệm thanh toán thêm một số chi phí vận hành bất động sản
• B. Người thuê chỉ phải trả tiền thuê cố định, không bao gồm bất kỳ chi phí nào khác
• C. Tiền thuê được tính dựa trên doanh thu thuần của người thuê
• D. Hợp đồng thuê có điều khoản ưu đãi giảm tiền thuê theo thời gian

Câu 17: Công cụ tài chính nào sau đây cho phép nhà đầu tư gián tiếp đầu tư vào bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp?

• A. Chứng chỉ tiền gửi ngân hàng
• B. Trái phiếu doanh nghiệp
• C. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs)
• D. Hợp đồng tương lai hàng hóa

Câu 18: Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn suy thoái, chiến lược đầu tư nào sau đây có thể được coi là phù hợp để giảm thiểu rủi ro?

• A. Tăng cường đầu tư vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp
• B. Tập trung vào bất động sản có dòng tiền ổn định và nhu cầu thiết yếu như nhà ở cho thuê giá bình dân
• C. Đầu tư mạnh vào đất nền dự án với kỳ vọng thị trường phục hồi nhanh chóng
• D. Sử dụng đòn bẩy tài chính cao để mua vào bất động sản giá rẻ

Câu 19: Trong phân tích SWOT về một dự án bất động sản, yếu tố "Điểm yếu" (Weaknesses) thường bao gồm:

• A. Xu hướng tăng trưởng kinh tế của khu vực dự án
• B. Chính sách hỗ trợ phát triển bất động sản của chính phủ
• C. Nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong tương lai
• D. Vị trí dự án không thuận lợi, khó tiếp cận giao thông

Câu 20: Thuật ngữ "Triple Net Lease" (NNN Lease) trong hợp đồng thuê bất động sản thương mại có nghĩa là người thuê phải trả những loại chi phí nào ngoài tiền thuê gốc?

• A. Chi phí điện, nước, internet
• B. Thuế bất động sản, bảo hiểm bất động sản, và chi phí bảo trì
• C. Chi phí quản lý tòa nhà và an ninh
• D. Chi phí marketing và quảng cáo bất động sản

Câu 21: Một nhà đầu tư mua một bất động sản với giá 5 tỷ đồng, dự kiến thu nhập ròng hàng năm (NOI) là 400 triệu đồng. Tính tỷ suất lợi nhuận dòng tiền mặt (Cash-on-Cash Return) nếu nhà đầu tư sử dụng 2 tỷ đồng vốn tự có và vay ngân hàng 3 tỷ đồng, chi phí lãi vay hàng năm là 200 triệu đồng.

• A. 6%
• B. 8%
• C. 10%
• D. 12%

Câu 22: Trong phân tích rủi ro đầu tư bất động sản, rủi ro "lãi suất" (interest rate risk) đề cập đến:

• A. Khả năng lãi suất vay vốn tăng lên, ảnh hưởng đến chi phí tài chính và giá trị bất động sản
• B. Sự biến động của tỷ giá hối đoái ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• C. Rủi ro liên quan đến việc thay đổi chính sách lãi suất của ngân hàng trung ương
• D. Khả năng người thuê nhà không trả được tiền thuê do lãi suất tăng

Câu 23: Chỉ số DSCR (Debt Service Coverage Ratio) được sử dụng bởi ngân hàng để đánh giá điều gì khi cho vay bất động sản?

• A. Giá trị tài sản thế chấp so với giá trị khoản vay
• B. Khả năng tạo ra dòng tiền để trả nợ gốc và lãi vay của bất động sản
• C. Mức độ rủi ro thị trường của bất động sản
• D. Lịch sử tín dụng của người đi vay

Câu 24: Trong phân tích điểm hòa vốn (break-even point) của dự án cho thuê bất động sản, điểm hòa vốn thể hiện điều gì?

• A. Thời điểm dự án bắt đầu tạo ra lợi nhuận
• B. Mức giá thuê trung bình cần đạt được để có lợi nhuận
• C. Mức công suất cho thuê tối thiểu để dự án không bị lỗ
• D. Tổng vốn đầu tư ban đầu cần thiết cho dự án

Câu 25: Một nhà đầu tư đang so sánh hai dự án bất động sản có quy mô và vị trí tương tự. Dự án X có thời gian hoàn vốn (payback period) là 7 năm, Dự án Y có thời gian hoàn vốn là 9 năm. Với các yếu tố khác tương đương, nhà đầu tư nên ưu tiên dự án nào và vì sao?

• A. Dự án X, vì có thời gian hoàn vốn ngắn hơn, cho thấy khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.
• B. Dự án Y, vì có thời gian hoàn vốn dài hơn, cho thấy tiềm năng sinh lời dài hạn tốt hơn.
• C. Cả hai dự án đều tương đương nhau vì có quy mô và vị trí tương tự.
• D. Không thể so sánh nếu không biết tỷ suất sinh lời của từng dự án.

Câu 26: Trong phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) dự án bất động sản, nhà đầu tư thường xem xét sự thay đổi của yếu tố nào để đánh giá tác động lớn nhất đến lợi nhuận dự án?

• A. Tỷ lệ lạm phát hàng năm
• B. Doanh thu cho thuê và chi phí xây dựng/mua bất động sản
• C. Lãi suất cho vay mua bất động sản
• D. Tỷ giá hối đoái

Câu 27: Loại hình bảo hiểm nào sau đây thường được yêu cầu khi vay vốn ngân hàng để mua bất động sản?

• A. Bảo hiểm nhân thọ cho người đi vay
• B. Bảo hiểm trách nhiệm dân sự
• C. Bảo hiểm tài sản (bảo hiểm cháy nổ, thiên tai)
• D. Bảo hiểm thất nghiệp

Câu 28: Một nhà đầu tư dự định mua một khu đất để xây dựng căn hộ cho thuê. Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định dự án này nên là gì?

• A. Lập kế hoạch marketing và bán hàng
• B. Phân tích chi tiết chi phí xây dựng
• C. Nghiên cứu thị trường và nhu cầu thuê căn hộ
• D. Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và tính pháp lý của khu đất

Câu 29: Trong mô hình "6 chữ L" về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, chữ "Location" (Vị trí) bao gồm những khía cạnh nào?

• A. Diện tích, loại hình, và kết cấu của bất động sản
• B. Giao thông, tiện ích xung quanh, môi trường sống, và tiềm năng phát triển khu vực
• C. Lịch sử sở hữu, tình trạng pháp lý, và giấy tờ liên quan
• D. Lãi suất vay vốn, tỷ lệ lạm phát, và chính sách kinh tế vĩ mô

Câu 30: Điều gì KHÔNG phải là một lợi ích tiềm năng của việc đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản?

• A. Giảm thiểu rủi ro do thị trường bất động sản biến động
• B. Tăng cơ hội tiếp cận nhiều phân khúc thị trường và loại hình bất động sản khác nhau
• C. Ổn định dòng tiền và giảm sự phụ thuộc vào một loại hình bất động sản duy nhất
• D. Đơn giản hóa việc quản lý và theo dõi hiệu quả đầu tư