Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Định Giá Bất Động Sản - Đề 09 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng cho thuê. Để ước tính giá trị thị trường của tòa nhà này, phương pháp định giá nào sau đây sẽ phù hợp nhất, dựa trên khả năng tạo thu nhập từ việc cho thuê?
- A. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)
- C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach)
- D. Phương pháp thặng dư (Surplus Land Value Approach)
Câu 2: Nguyên tắc "thay thế" trong định giá bất động sản phát biểu rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị giới hạn bởi…
- A. Chi phí xây dựng lại tài sản đó
- B. Chi phí để mua một tài sản tương tự khác
- C. Giá trị sổ sách của tài sản trên báo cáo tài chính
- D. Giá mà người bán mong muốn nhận được
Câu 3: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét khi điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh (comparable) trong phương pháp so sánh trực tiếp để định giá một căn nhà phố?
- A. Vị trí và đặc điểm khu vực lân cận
- B. Tuổi đời và tình trạng vật lý của căn nhà
- C. Diện tích đất và diện tích xây dựng
- D. Thời gian giao dịch bất động sản so sánh
Câu 4: Một thẩm định viên đang định giá một khu đất trống có tiềm năng phát triển thành khu dân cư hoặc trung tâm thương mại. Để xác định "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use), bước phân tích nào sau đây là quan trọng nhất?
- A. Phân tích chi phí xây dựng cho cả hai loại hình phát triển
- B. So sánh giá đất với các khu đất trống tương tự trong khu vực
- C. Phân tích thị trường và nhu cầu về nhà ở và thương mại trong khu vực
- D. Đánh giá các quy định pháp lý và hạn chế sử dụng đất hiện hành
Câu 5: Trong phương pháp chi phí, "chi phí tái tạo" (Reproduction Cost) khác với "chi phí thay thế" (Replacement Cost) ở điểm nào?
- A. Chi phí tái tạo luôn thấp hơn chi phí thay thế
- B. Chi phí thay thế bao gồm chi phí đất, chi phí tái tạo thì không
- C. Chi phí tái tạo tính đến hao mòn, chi phí thay thế thì không
- D. Chi phí tái tạo sử dụng vật liệu và thiết kế gốc, chi phí thay thế sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại
Câu 6: Một tòa nhà văn phòng 20 năm tuổi đang được định giá. Loại hao mòn nào sau đây thường khó khắc phục nhất và có thể dẫn đến giảm giá trị đáng kể?
- A. Hao mòn vật lý có thể khắc phục (Curable physical deterioration)
- B. Hao mòn chức năng có thể khắc phục (Curable functional obsolescence)
- C. Hao mòn ngoại cảnh (External obsolescence)
- D. Hao mòn vật lý không thể khắc phục (Incurable physical deterioration)
Câu 7: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp thu nhập được sử dụng để…
- A. Tính toán chi phí hoạt động của bất động sản
- B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị bất động sản
- C. Xác định tỷ lệ lấp đầy dự kiến của tòa nhà
- D. Đo lường rủi ro đầu tư vào bất động sản
Câu 8: Giả sử bạn có thông tin về giá bán và thu nhập ròng hàng năm của các bất động sản tương tự đã bán gần đây. Để ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho việc định giá một bất động sản tương tự khác, bạn sẽ tính toán như thế nào?
- A. Giá bán trung bình / Thu nhập ròng trung bình
- B. Thu nhập ròng trung bình x Giá bán trung bình
- C. Thu nhập ròng trung bình / Giá bán trung bình
- D. 1 / (Giá bán trung bình / Thu nhập ròng trung bình)
Câu 9: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang suy thoái, yếu tố nào sau đây có khả năng làm giảm giá trị bất động sản mạnh nhất?
- A. Lãi suất thế chấp tăng nhẹ
- B. Nhu cầu thị trường giảm mạnh
- C. Chi phí xây dựng tăng lên
- D. Tỷ lệ lạm phát gia tăng
Câu 10: Một thẩm định viên cần duy trì tính khách quan và độc lập trong quá trình định giá. Tình huống nào sau đây vi phạm nguyên tắc này?
- A. Thẩm định viên tiết lộ thông tin về khách hàng cho bên thứ ba sau khi được sự đồng ý của khách hàng.
- B. Thẩm định viên từ chối một hợp đồng định giá vì thiếu chuyên môn về loại hình bất động sản đó.
- C. Thẩm định viên kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý và hiện trạng bất động sản trước khi đưa ra kết luận.
- D. Thẩm định viên nhận thù lao dựa trên phần trăm giá trị bất động sản được định giá.
Câu 11: Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thặng dư (Surplus Land Value Approach)?
- A. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện
- B. Khu đất trống có tiềm năng phát triển dự án
- C. Nhà xưởng công nghiệp đang hoạt động
- D. Khách sạn đang kinh doanh ổn định
Câu 12: Để định giá một trang trại nông nghiệp đang hoạt động, phương pháp định giá nào có thể kết hợp cả yếu tố thu nhập từ sản xuất nông nghiệp và giá trị đất đai?
- A. Chỉ sử dụng phương pháp chi phí vì trang trại là tài sản đặc biệt.
- B. Chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp với các trang trại khác.
- C. Kết hợp phương pháp thu nhập để định giá hoạt động nông nghiệp và phương pháp so sánh để định giá đất.
- D. Sử dụng phương pháp thặng dư dựa trên tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Câu 13: Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào quan trọng nhất để người đọc hiểu rõ về cơ sở và logic của giá trị được ước tính?
- A. Phần mô tả chi tiết về đặc điểm pháp lý của bất động sản.
- B. Phần giải thích phương pháp định giá đã sử dụng và lý do lựa chọn.
- C. Phần tóm tắt các thông tin về thị trường bất động sản khu vực.
- D. Phần phụ lục chứa hình ảnh và sơ đồ của bất động sản.
Câu 14: Giả sử lãi suất thị trường tăng lên, điều này sẽ có tác động như thế nào đến tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) và giá trị của bất động sản cho thuê?
- A. Tỷ suất vốn hóa tăng và giá trị bất động sản giảm.
- B. Tỷ suất vốn hóa giảm và giá trị bất động sản tăng.
- C. Tỷ suất vốn hóa và giá trị bất động sản đều tăng.
- D. Tỷ suất vốn hóa và giá trị bất động sản đều giảm.
Câu 15: Đâu là sự khác biệt chính giữa "giá trị thị trường" (Market Value) và "giá trị đặc biệt" (Special Value) trong định giá bất động sản?
- A. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị đặc biệt.
- B. Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho bất động sản đặc biệt, giá trị thị trường thì không.
- C. Giá trị thị trường là giá trị khách quan trên thị trường mở, giá trị đặc biệt là giá trị chủ quan cho một đối tượng cụ thể.
- D. Giá trị thị trường được sử dụng cho mục đích thuế, giá trị đặc biệt cho mục đích mua bán.
Câu 16: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi một bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn bất động sản mục tiêu (ví dụ, diện tích lớn hơn), cần thực hiện điều chỉnh giá như thế nào?
- A. Không cần điều chỉnh vì bất động sản so sánh tốt hơn.
- B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
- C. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
- D. Điều chỉnh giá cả bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
Câu 17: Loại hình rủi ro nào sau đây là đặc trưng và quan trọng nhất cần xem xét khi định giá bất động sản cho thuê?
- A. Rủi ro lãi suất (Interest Rate Risk)
- B. Rủi ro lạm phát (Inflation Risk)
- C. Rủi ro pháp lý (Legal Risk)
- D. Rủi ro tỷ lệ trống (Vacancy Risk)
Câu 18: Một thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí để định giá một nhà máy sản xuất đặc biệt. Thách thức lớn nhất khi áp dụng phương pháp này trong trường hợp này là gì?
- A. Thu thập dữ liệu về giá đất công nghiệp.
- B. Ước tính chi phí xây dựng nhà máy theo đơn giá hiện hành.
- C. Xác định chi phí tái tạo hoặc thay thế các hạng mục và máy móc thiết bị chuyên biệt.
- D. So sánh với giá bán của các nhà máy tương tự.
Câu 19: Trong định giá bất động sản, "phân tích độ nhạy" (Sensitivity Analysis) được sử dụng để…
- A. Xác định phương pháp định giá phù hợp nhất.
- B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các giả định đến giá trị định giá.
- C. So sánh kết quả định giá với các thẩm định viên khác.
- D. Tính toán chi phí phát triển dự án bất động sản.
Câu 20: Yếu tố nào sau đây không được coi là một trong "bốn yếu tố của giá trị" trong định giá bất động sản?
- A. Hữu ích (Utility)
- B. Khan hiếm (Scarcity)
- C. Vị trí (Location)
- D. Cầu (Demand)
Câu 21: Một thẩm định viên phát hiện ra một lỗi nghiêm trọng trong báo cáo định giá đã phát hành. Hành động nào sau đây là phù hợp nhất?
- A. Giữ im lặng nếu lỗi không ảnh hưởng lớn đến giá trị cuối cùng.
- B. Thông báo cho khách hàng và phát hành báo cáo sửa đổi.
- C. Chỉ sửa lỗi trong bản lưu của thẩm định viên, không cần thông báo khách hàng.
- D. Đổ lỗi cho cộng sự hoặc nguồn thông tin sai lệch.
Câu 22: Loại hình quyền sở hữu bất động sản nào cho phép chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng, định đoạt và hưởng lợi từ bất động sản đó một cách vô thời hạn?
- A. Quyền sở hữu toàn bộ (Fee Simple Absolute)
- B. Quyền thuê có thời hạn (Leasehold Estate)
- C. Quyền sở hữu có điều kiện (Fee Simple Defeasible)
- D. Quyền sử dụng có giới hạn (Life Estate)
Câu 23: Để định giá một quyền thuê bất động sản, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét?
- A. Chi phí xây dựng lại bất động sản cho thuê.
- B. Giá bán của các bất động sản tương tự đã bán.
- C. Giá thuê thị trường của bất động sản tương tự.
- D. Giá gốc của bất động sản cho thuê.
Câu 24: Trong định giá bất động sản, "nguyên tắc đóng góp" (Principle of Contribution) nói rằng giá trị của một bộ phận cấu thành của bất động sản phụ thuộc vào…
- A. Chi phí để xây dựng hoặc lắp đặt bộ phận đó.
- B. Giá trị thị trường của bộ phận đó khi bán riêng lẻ.
- C. Chi phí khấu hao lũy kế của bộ phận đó.
- D. Mức độ đóng góp của bộ phận đó vào tổng giá trị của toàn bộ bất động sản.
Câu 25: Phương pháp định giá nào sau đây thường được sử dụng để định giá các bất động sản đặc biệt, ít có giao dịch so sánh trên thị trường, như trường học, bệnh viện, hoặc nhà thờ?
- A. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)
- C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach)
- D. Phương pháp thặng dư (Surplus Land Value Approach)
Câu 26: Khi định giá một bất động sản đang chịu ảnh hưởng tiêu cực bởi ô nhiễm môi trường từ nhà máy lân cận, loại hao mòn nào đang tác động đến giá trị bất động sản?
- A. Hao mòn vật lý (Physical Deterioration)
- B. Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence)
- C. Hao mòn ngoại cảnh (External Obsolescence)
- D. Hao mòn kinh tế (Economic Obsolescence)
Câu 27: Trong phương pháp thu nhập, "thu nhập hoạt động ròng" (Net Operating Income - NOI) được tính bằng cách nào?
- A. Tổng doanh thu cho thuê - Chi phí lãi vay
- B. Tổng thu nhập tiềm năng - Tỷ lệ trống và thu hồi nợ xấu - Chi phí hoạt động
- C. Tổng thu nhập tiềm năng - Chi phí khấu hao
- D. Tổng doanh thu cho thuê - Chi phí vốn đầu tư ban đầu
Câu 28: Giả sử một thẩm định viên sử dụng ba bất động sản so sánh để định giá. Giá đã điều chỉnh của chúng lần lượt là 5 tỷ, 5.2 tỷ và 5.5 tỷ VNĐ. Trong quá trình "hòa giải" (Reconciliation) để đưa ra giá trị cuối cùng, thẩm định viên nên…
- A. Lấy giá trị cao nhất (5.5 tỷ VNĐ) làm giá trị cuối cùng.
- B. Lấy giá trị thấp nhất (5 tỷ VNĐ) để thận trọng.
- C. Xem xét trọng số của từng bất động sản so sánh và đưa ra giá trị phù hợp trong khoảng 5 - 5.5 tỷ VNĐ.
- D. Tính trung bình cộng đơn giản của ba giá trị (5.23 tỷ VNĐ) và lấy đó làm giá trị cuối cùng.
Câu 29: Loại hình bất động sản nào sau đây thường chịu ảnh hưởng mạnh nhất bởi biến động của thị trường bán lẻ?
- A. Nhà ở gia đình đơn lẻ
- B. Trung tâm thương mại và cửa hàng bán lẻ
- C. Văn phòng cho thuê
- D. Kho bãi và nhà xưởng công nghiệp
Câu 30: Trong định giá bất động sản, việc tuân thủ "Chuẩn mực thẩm định giá" có ý nghĩa quan trọng nhất đối với…
- A. Giảm chi phí và thời gian thực hiện định giá.
- B. Tăng tính cạnh tranh giữa các thẩm định viên.
- C. Đơn giản hóa quy trình định giá bất động sản.
- D. Đảm bảo chất lượng, tính khách quan và độ tin cậy của kết quả định giá.
