Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Đầu Tư Và Tài Chính Bất Động Sản – Đề 02

Câu 1: Đâu là đặc điểm chính để phân biệt bất động sản đầu tư so với bất động sản chủ sở hữu sử dụng?

• A. Giá trị thị trường của bất động sản.
• B. Mục đích nắm giữ bất động sản để tạo ra thu nhập từ cho thuê hoặc tăng giá.
• C. Vị trí địa lý của bất động sản.
• D. Loại hình kiến trúc của bất động sản.

Câu 2: Một công ty bất động sản mua một lô đất trống với dự định xây dựng một trung tâm thương mại cho thuê trong tương lai. Lô đất này có được xem là bất động sản đầu tư không?

• A. Có, vì mục đích nắm giữ là để tạo thu nhập từ cho thuê trong tương lai.
• B. Không, vì hiện tại lô đất vẫn trống và chưa tạo ra thu nhập.
• C. Có, vì bất kỳ lô đất nào do công ty bất động sản sở hữu đều là bất động sản đầu tư.
• D. Không, vì phải sau khi xây dựng xong trung tâm thương mại mới được xem là bất động sản đầu tư.

Câu 3: Theo mô hình giá gốc, giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư được ghi nhận như thế nào trong báo cáo tài chính?

• A. Không ghi nhận hao mòn.
• B. Ghi giảm trực tiếp vào giá trị hợp lý của bất động sản.
• C. Ghi nhận là chi phí khấu hao trong kỳ và giảm giá trị ghi sổ của bất động sản.
• D. Ghi nhận là một khoản mục vốn chủ sở hữu.

Câu 4: Khi đơn vị sử dụng mô hình giá trị hợp lý cho bất động sản đầu tư, sự thay đổi giá trị hợp lý được ghi nhận vào đâu?

• A. Vốn chủ sở hữu.
• B. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (lãi/lỗ).
• C. Bảng cân đối kế toán như một phần của tài sản khác.
• D. Không ghi nhận sự thay đổi giá trị hợp lý cho đến khi bán bất động sản.

Câu 5: Một tòa nhà văn phòng đang được công ty sử dụng cho hoạt động quản lý. Khi công ty quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, cho thuê tòa nhà này, thời điểm nào tòa nhà chính thức được phân loại lại thành bất động sản đầu tư?

• A. Khi có bằng chứng rõ ràng về việc thay đổi mục đích sử dụng, ví dụ như bắt đầu tìm kiếm người thuê.
• B. Khi hợp đồng cho thuê chính thức được ký kết.
• C. Khi người thuê đầu tiên bắt đầu chuyển vào tòa nhà.
• D. Vào đầu năm tài chính tiếp theo sau khi có quyết định chuyển đổi.

Câu 6: Đơn vị A đang xem xét đầu tư vào hai bất động sản: (1) một khu đất ở vùng ven đô thị với tiềm năng tăng giá cao trong dài hạn, (2) một căn hộ dịch vụ ở trung tâm thành phố có thể cho thuê ngay lập tức. Loại bất động sản nào mang lại dòng tiền thụ động ngay lập tức?

• A. Khu đất ở vùng ven đô thị.
• B. Căn hộ dịch vụ ở trung tâm thành phố.
• C. Cả hai loại bất động sản đều tạo ra dòng tiền ngay lập tức.
• D. Cả hai loại bất động sản đều không tạo ra dòng tiền ngay lập tức.

Câu 7: Rủi ro nào không phải là rủi ro đặc thù khi đầu tư vào bất động sản?

• A. Rủi ro thị trường (biến động giá bất động sản).
• B. Rủi ro thanh khoản (khó chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng).
• C. Rủi ro hoạt động (chi phí vận hành và bảo trì).
• D. Rủi ro lãi suất (biến động lãi suất ngân hàng).

Câu 8: Một nhà đầu tư mua một bất động sản cho thuê với tỷ suất sinh lời gộp hàng năm là 8%. Tuy nhiên, chi phí vận hành và thuế bất động sản chiếm 3% giá trị bất động sản mỗi năm. Tỷ suất sinh lời ròng hàng năm của khoản đầu tư này là bao nhiêu?

• A. 11%
• B. 8%
• C. 5%
• D. 3%

Câu 9: Đòn bẩy tài chính (financial leverage) trong đầu tư bất động sản có thể mang lại lợi ích gì?

• A. Tăng tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu nếu bất động sản tăng giá hoặc tạo ra dòng tiền tốt.
• B. Giảm thiểu rủi ro đầu tư bất động sản.
• C. Đơn giản hóa việc quản lý bất động sản.
• D. Không có lợi ích đáng kể.

Câu 10: Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị hợp lý của một bất động sản đầu tư?

• A. Kinh tế khu vực tăng trưởng mạnh.
• B. Tình trạng xuống cấp của khu vực lân cận.
• C. Lãi suất cho vay mua bất động sản giảm.
• D. Chính phủ ban hành chính sách ưu đãi thuế cho bất động sản.

Câu 11: Trong thẩm định giá bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp (sales comparison approach) chủ yếu dựa trên yếu tố nào?

• A. Chi phí tái tạo hoặc thay thế bất động sản.
• B. Thu nhập ròng tiềm năng từ bất động sản.
• C. Giá bán của các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây.
• D. Giá trị sổ sách kế toán của bất động sản.

Câu 12: Loại hình bất động sản nào thường được coi là có tính phòng thủ cao trong môi trường kinh tế suy thoái?

• A. Khách sạn cao cấp.
• B. Văn phòng hạng A.
• C. Trung tâm thương mại lớn.
• D. Nhà ở cho thuê giá bình dân.

Câu 13: Một nhà đầu tư dự định sử dụng vốn vay để mua bất động sản. Tỷ lệ vốn vay trên tổng giá trị bất động sản (loan-to-value ratio - LTV) càng cao thì điều gì càng đúng?

• A. Rủi ro tài chính càng cao.
• B. Lợi nhuận tiềm năng càng thấp.
• C. Thời gian hoàn vốn càng dài.
• D. Tính thanh khoản càng cao.

Câu 14: Chỉ số nào sau đây thường được sử dụng để đánh giá khả năng trả nợ của một dự án bất động sản?

• A. Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE).
• B. Tỷ lệ trang trải nợ (debt service coverage ratio - DSCR).
• C. Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA).
• D. Hệ số thanh toán hiện hành (current ratio).

Câu 15: Trong mô hình chiết khấu dòng tiền (discounted cash flow - DCF) để định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây không ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại ròng (NPV)?

• A. Dòng tiền dự kiến từ bất động sản.
• B. Tỷ suất chiết khấu (discount rate).
• C. Thời gian nắm giữ bất động sản.
• D. Chi phí sửa chữa nhỏ hàng năm.

Câu 16: Phân tích SWOT trong đầu tư bất động sản được sử dụng để đánh giá điều gì?

• A. Giá trị thị trường hiện tại của bất động sản.
• B. Tình hình tài chính của chủ đầu tư.
• C. Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của dự án đầu tư.
• D. Xu hướng biến động lãi suất trong tương lai.

Câu 17: Một nhà đầu tư mua một bất động sản với mục đích cải tạo và bán lại (flipping). Chiến lược này tập trung vào việc tạo ra lợi nhuận từ yếu tố nào?

• A. Dòng tiền cho thuê hàng tháng.
• B. Giá trị gia tăng sau cải tạo.
• C. Lợi nhuận từ việc cho vay thế chấp.
• D. Lợi nhuận từ việc quản lý bất động sản.

Câu 18: Hình thức đầu tư bất động sản nào cho phép nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ góp vốn và chia sẻ lợi nhuận từ các dự án lớn?

• A. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản nhà ở.
• B. Đầu tư vào quỹ tín thác bất động sản (REITs) tư nhân.
• C. Quỹ đầu tư bất động sản đại chúng (REITs).
• D. Mua bán nợ xấu bất động sản.

Câu 19: Trong hợp đồng thuê bất động sản, điều khoản "net lease" (thuê ròng) có nghĩa là gì?

• A. Bên cho thuê chịu trách nhiệm thanh toán tất cả chi phí liên quan đến bất động sản.
• B. Bên thuê chịu trách nhiệm thanh toán một hoặc nhiều chi phí hoạt động bất động sản (ví dụ: thuế, bảo hiểm, bảo trì) ngoài tiền thuê.
• C. Tiền thuê được tính dựa trên doanh thu thuần của bên thuê.
• D. Hợp đồng thuê có thể hủy ngang trong một khoảng thời gian nhất định.

Câu 20: Lãi suất "cap rate" (tỷ lệ vốn hóa) trong định giá bất động sản thể hiện mối quan hệ giữa yếu tố nào?

• A. Thu nhập ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI) và giá trị thị trường của bất động sản.
• B. Chi phí đầu tư ban đầu và tổng lợi nhuận dự kiến.
• C. Tiền thuê hàng tháng và chi phí vận hành hàng tháng.
• D. Giá trị bất động sản và tổng vốn chủ sở hữu đầu tư.

Câu 21: Một nhà đầu tư mua một căn hộ với giá 2 tỷ đồng, dự kiến cho thuê được 10 triệu đồng/tháng. Tỷ lệ vốn hóa (cap rate) hàng năm xấp xỉ là bao nhiêu?

• A. 0.6%
• B. 1.2%
• C. 6%
• D. 12%

Câu 22: Trong phân tích đầu tư bất động sản, tỷ lệ "vacancy rate" (tỷ lệ trống) thể hiện điều gì?

• A. Tỷ lệ khách thuê nhà chậm thanh toán tiền thuê.
• B. Tỷ lệ diện tích bất động sản không có người thuê trên tổng diện tích cho thuê.
• C. Tỷ lệ chi phí vận hành trên tổng doanh thu cho thuê.
• D. Tỷ lệ giá trị bất động sản giảm do xuống cấp.

Câu 23: Loại hình bất động sản nào thường có chi phí quản lý và vận hành cao nhất?

• A. Đất nền.
• B. Nhà kho tự quản.
• C. Căn hộ chung cư.
• D. Khách sạn.

Câu 24: Khi đánh giá một dự án bất động sản, việc phân tích "highest and best use" (sử dụng tối ưu và hiệu quả nhất) nhằm mục đích gì?

• A. Xác định mục đích sử dụng bất động sản tạo ra giá trị cao nhất.
• B. Đảm bảo bất động sản tuân thủ quy hoạch xây dựng.
• C. Giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu.
• D. Tăng tính thanh khoản của bất động sản.

Câu 25: Trong thị trường bất động sản, "buyer"s market" (thị trường của người mua) thường xảy ra khi nào?

• A. Nhu cầu mua bất động sản thấp hơn nguồn cung.
• B. Nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu mua.
• C. Lãi suất cho vay mua nhà tăng cao.
• D. Kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ.

Câu 26: Đâu là một ví dụ về chi phí vốn (capital expenditure - CAPEX) trong bất động sản đầu tư?

• A. Chi phí bảo trì hệ thống điện nước hàng tháng.
• B. Thuế bất động sản hàng năm.
• C. Chi phí thay thế mái nhà sau 20 năm sử dụng.
• D. Chi phí quản lý tòa nhà hàng tháng.

Câu 27: "Due diligence" (thẩm định kỹ lưỡng) trong giao dịch bất động sản là quá trình làm gì?

• A. Đàm phán giá mua bán bất động sản.
• B. Quảng cáo và tiếp thị bất động sản để bán.
• C. Thực hiện thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu.
• D. Điều tra và xác minh thông tin quan trọng về bất động sản trước khi giao dịch.

Câu 28: Trong quản lý rủi ro lãi suất đối với đầu tư bất động sản, công cụ phái sinh nào có thể được sử dụng để phòng ngừa rủi ro lãi suất tăng?

• A. Hợp đồng quyền chọn mua cổ phiếu.
• B. Hợp đồng hoán đổi lãi suất (interest rate swap).
• C. Hợp đồng tương lai hàng hóa.
• D. Chứng quyền bất động sản.

Câu 29: Một công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn cho dự án khu nghỉ dưỡng. Loại hình tài chính này thuộc về kênh huy động vốn nào?

• A. Vốn chủ sở hữu.
• B. Vay ngân hàng.
• C. Thị trường nợ.
• D. Hợp tác đầu tư.

Câu 30: Giả sử bạn là một nhà đầu tư bất động sản dài hạn, ưu tiên dòng tiền ổn định và ít biến động. Loại hình bất động sản nào sau đây có thể phù hợp nhất với mục tiêu của bạn?

• A. Căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn.
• B. Đất nền ven biển chờ tăng giá.
• C. Khách sạn boutique ở khu du lịch mới nổi.
• D. Văn phòng cho thuê hạng A ở khu trung tâm tài chính.