Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Đầu Tư Và Tài Chính Bất Động Sản – Đề 03

Câu 1: Đâu là đặc điểm chính phân biệt bất động sản đầu tư (BĐSĐT) với bất động sản chủ sở hữu sử dụng?

• A. BĐSĐT luôn có giá trị thị trường cao hơn.
• B. Mục đích nắm giữ BĐSĐT là để thu lợi từ việc cho thuê hoặc tăng giá, không phải để sử dụng trong hoạt động của đơn vị.
• C. BĐSĐT thường được mua bằng vốn vay, còn BĐS chủ sở hữu sử dụng thì không.
• D. BĐSĐT phải được đánh giá lại theo giá trị hợp lý hàng năm.

Câu 2: Một công ty bất động sản mua một khu đất trống với dự định xây dựng một trung tâm thương mại cho thuê trong vòng 3 năm tới. Khu đất này hiện tại được phân loại là:

• A. Hàng tồn kho
• B. Bất động sản chủ sở hữu sử dụng
• C. Bất động sản đầu tư
• D. Tài sản cố định vô hình

Câu 3: Theo mô hình giá gốc, giá trị hao mòn lũy kế của bất động sản đầu tư được ghi nhận như thế nào trong báo cáo tài chính?

• A. Giá trị hao mòn lũy kế được tích lũy và làm giảm giá trị ghi sổ của BĐSĐT trên Bảng Cân đối kế toán.
• B. Giá trị hao mòn lũy kế được ghi nhận trực tiếp vào chi phí trong kỳ trên Báo cáo Kết quả hoạt động kinh doanh.
• C. Giá trị hao mòn lũy kế không được ghi nhận đối với BĐSĐT theo mô hình giá gốc.
• D. Giá trị hao mòn lũy kế được trình bày như một khoản mục riêng biệt trong vốn chủ sở hữu.

Câu 4: Một tòa nhà văn phòng được ghi nhận là bất động sản đầu tư theo mô hình giá trị hợp lý. Giá trị hợp lý của tòa nhà đã tăng từ 10 tỷ đồng lên 12 tỷ đồng trong năm. Khoản chênh lệch 2 tỷ đồng này được ghi nhận như thế nào?

• A. Ghi giảm chi phí hoạt động kinh doanh trong kỳ.
• B. Ghi tăng thu nhập khác trong kỳ trên Báo cáo Kết quả hoạt động kinh doanh.
• C. Ghi tăng trực tiếp vào vốn chủ sở hữu.
• D. Không ghi nhận khoản chênh lệch này cho đến khi bán bất động sản.

Câu 5: Đơn vị A chuyển một tòa nhà đang sử dụng làm trụ sở văn phòng sang cho thuê hoạt động. Tòa nhà này có nguyên giá 5 tỷ đồng, hao mòn lũy kế 2 tỷ đồng. Giá trị hợp lý tại thời điểm chuyển đổi là 4 tỷ đồng. Nếu đơn vị A áp dụng mô hình giá trị hợp lý, giá trị ghi nhận ban đầu của BĐSĐT là bao nhiêu?

• A. 3 tỷ đồng (Giá trị còn lại)
• B. 5 tỷ đồng (Nguyên giá)
• C. 2 tỷ đồng (Hao mòn lũy kế)
• D. 4 tỷ đồng (Giá trị hợp lý)

Câu 6: Sử dụng lại dữ liệu câu 5, nhưng nếu đơn vị A áp dụng mô hình giá gốc cho BĐSĐT, giá trị ghi nhận ban đầu của BĐSĐT là bao nhiêu?

• A. 3 tỷ đồng (Giá trị còn lại)
• B. 5 tỷ đồng (Nguyên giá)
• C. 4 tỷ đồng (Giá trị hợp lý)
• D. Không ghi nhận vì đã chuyển đổi mục đích sử dụng.

Câu 7: Yếu tố nào sau đây không phải là rủi ro đặc trưng khi đầu tư vào bất động sản?

• A. Rủi ro thị trường (biến động giá, giảm nhu cầu thuê)
• B. Rủi ro thanh khoản (khó chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng)
• C. Rủi ro lạm phát (giá cả hàng hóa và dịch vụ tăng cao)
• D. Rủi ro pháp lý (thay đổi quy định, tranh chấp quyền sở hữu)

Câu 8: Chỉ số tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) được sử dụng để:

• A. Đo lường tốc độ tăng trưởng giá trị bất động sản.
• B. Ước tính tỷ suất sinh lợi tiềm năng của một bất động sản dựa trên thu nhập ròng từ cho thuê.
• C. Tính toán chi phí xây dựng lại một bất động sản.
• D. Xác định giá trị thị trường của bất động sản so với giá trị sổ sách.

Câu 9: Một nhà đầu tư mua một căn hộ cho thuê với giá 2 tỷ đồng. Doanh thu cho thuê ròng hàng năm dự kiến là 150 triệu đồng. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) của khoản đầu tư này là bao nhiêu?

• A. 7.5%
• B. 15%
• C. 7.5%
• D. 13.3%

Câu 10: Phương pháp thẩm định giá bất động sản nào thường dựa trên việc so sánh bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương đồng đã được bán gần đây?

• A. Phương pháp so sánh trực tiếp
• B. Phương pháp chi phí
• C. Phương pháp thu nhập
• D. Phương pháp thặng dư

Câu 11: Trong phân tích tài chính dự án bất động sản, NPV (Giá trị hiện tại ròng) được sử dụng để:

• A. Tính tổng doanh thu dự kiến của dự án.
• B. Đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án bằng cách so sánh giá trị hiện tại của dòng tiền vào và dòng tiền ra.
• C. Xác định thời gian hoàn vốn đầu tư ban đầu.
• D. Đo lường tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án.

Câu 12: Lãi suất chiết khấu (discount rate) sử dụng trong tính toán NPV của dự án bất động sản thường phản ánh điều gì?

• A. Lãi suất vay vốn ngân hàng hiện hành.
• B. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.
• C. Tỷ suất sinh lời trung bình của thị trường chứng khoán.
• D. Chi phí vốn của nhà đầu tư và rủi ro của dự án.

Câu 13: Đâu là hình thức đầu tư bất động sản gián tiếp?

• A. Mua căn hộ chung cư cho thuê.
• B. Đầu tư vào đất nền để phát triển dự án nhà ở.
• C. Mua cổ phiếu của một công ty REITs (Quỹ đầu tư tín thác bất động sản).
• D. Xây dựng khách sạn để kinh doanh.

Câu 14: REITs (Quỹ đầu tư tín thác bất động sản) mang lại lợi ích gì cho nhà đầu tư nhỏ lẻ?

• A. Đảm bảo lợi nhuận cố định hàng năm.
• B. Cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản với số vốn nhỏ và tính thanh khoản cao hơn.
• C. Quyền sở hữu trực tiếp bất động sản.
• D. Khả năng kiểm soát hoàn toàn việc quản lý và vận hành bất động sản.

Câu 15: Đòn bẩy tài chính (financial leverage) trong đầu tư bất động sản là gì?

• A. Việc sử dụng vốn vay để tăng tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu.
• B. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản.
• C. Việc sử dụng các công cụ phái sinh để phòng ngừa rủi ro.
• D. Việc tái đầu tư lợi nhuận từ bất động sản.

Câu 16: Đòn bẩy tài chính có thể khuếch đại lợi nhuận nhưng đồng thời cũng làm tăng rủi ro nào?

• A. Rủi ro lạm phát.
• B. Rủi ro thanh khoản.
• C. Rủi ro vỡ nợ (không trả được nợ gốc và lãi vay).
• D. Rủi ro thị trường.

Câu 17: Trong hợp đồng thuê bất động sản, điều khoản "Net Lease" (Thuê ròng) có nghĩa là gì?

• A. Bên cho thuê chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí vận hành và bảo trì bất động sản.
• B. Bên thuê phải trả thêm các chi phí như thuế bất động sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì ngoài tiền thuê gốc.
• C. Tiền thuê được tính dựa trên doanh thu thuần của bên thuê.
• D. Hợp đồng thuê có thời hạn ngắn và dễ dàng chấm dứt.

Câu 18: Phân tích SWOT trong đầu tư bất động sản được sử dụng để làm gì?

• A. Định giá bất động sản.
• B. Dự báo dòng tiền từ cho thuê.
• C. Đánh giá rủi ro thị trường.
• D. Xác định điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của một dự án đầu tư bất động sản.

Câu 19: Yếu tố vĩ mô nào sau đây có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản?

• A. Lãi suất ngân hàng tăng cao.
• B. Tăng trưởng kinh tế ổn định.
• C. Chính sách hỗ trợ tín dụng mua nhà.
• D. Đầu tư công vào hạ tầng giao thông.

Câu 20: Trong quy trình phát triển dự án bất động sản, giai đoạn nào thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhất?

• A. Giai đoạn nghiên cứu và lập kế hoạch.
• B. Giai đoạn xin giấy phép và phê duyệt dự án.
• C. Giai đoạn xây dựng và hoàn thiện.
• D. Giai đoạn marketing và bán hàng.

Câu 21: Thế chấp bất động sản (mortgage) là gì?

• A. Một loại hình bảo hiểm cho bất động sản.
• B. Một khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản, trong đó người vay chuyển quyền sử dụng đất cho người cho vay.
• C. Một hình thức góp vốn đầu tư vào bất động sản.
• D. Một loại thuế đánh vào giao dịch bất động sản.

Câu 22: Lãi suất thả nổi (variable interest rate) trong hợp đồng vay thế chấp có đặc điểm gì?

• A. Luôn cố định trong suốt thời hạn vay.
• B. Thường thấp hơn lãi suất cố định và không thay đổi theo thị trường.
• C. Thay đổi theo biến động của lãi suất tham chiếu trên thị trường, có thể tăng hoặc giảm.
• D. Chỉ áp dụng cho các khoản vay ngắn hạn.

Câu 23: Trong quản lý bất động sản cho thuê, tỷ lệ trống (vacancy rate) cao có ý nghĩa gì?

• A. Hiệu suất cho thuê kém, giảm doanh thu và lợi nhuận.
• B. Giá cho thuê có thể được tăng lên do nguồn cung hạn chế.
• C. Chi phí vận hành và bảo trì giảm xuống.
• D. Giá trị bất động sản tăng lên do tiềm năng phát triển.

Câu 24: Đâu là một biện pháp để giảm thiểu rủi ro tỷ lệ trống trong quản lý bất động sản cho thuê?

• A. Tăng giá cho thuê để tối đa hóa lợi nhuận trên mỗi hợp đồng.
• B. Duy trì chất lượng bất động sản tốt và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp để thu hút và giữ chân khách thuê.
• C. Giảm chi phí bảo trì và vận hành để tăng lợi nhuận.
• D. Chỉ tập trung vào phân khúc khách thuê cao cấp.

Câu 25: Nguyên tắc thận trọng (prudence concept) trong kế toán bất động sản đầu tư có nghĩa là gì?

• A. Doanh thu và chi phí phải được ghi nhận khi phát sinh, không phụ thuộc vào thời điểm thu và chi tiền.
• B. Tài sản phải được ghi nhận theo giá gốc và không được đánh giá lại.
• C. Thông tin tài chính phải được trình bày một cách trung thực và khách quan.
• D. Cần phải ghi nhận lỗ tiềm tàng ngay khi có dấu hiệu, nhưng không ghi nhận lãi tiềm tàng cho đến khi chắc chắn xảy ra.

Câu 26: Chi phí giao dịch (transaction costs) liên quan đến việc mua bất động sản đầu tư thường được xử lý như thế nào trong ghi nhận ban đầu?

• A. Được vốn hóa vào nguyên giá của bất động sản đầu tư.
• B. Được ghi nhận trực tiếp vào chi phí trong kỳ.
• C. Được phân bổ dần vào chi phí trong suốt thời gian nắm giữ bất động sản.
• D. Không được ghi nhận vào chi phí hay nguyên giá.

Câu 27: Một nhà đầu tư xem xét hai cơ hội đầu tư bất động sản với tỷ suất sinh lời dự kiến tương đương nhau. Tuy nhiên, một dự án có rủi ro thị trường cao hơn dự án còn lại. Nhà đầu tư nên ưu tiên dự án nào?

• A. Dự án có rủi ro thị trường cao hơn, vì rủi ro cao hơn thường đi kèm với lợi nhuận tiềm năng cao hơn.
• B. Dự án có rủi ro thị trường thấp hơn, vì cùng tỷ suất sinh lời nhưng rủi ro thấp hơn thì hấp dẫn hơn.
• C. Cả hai dự án đều có mức độ hấp dẫn như nhau vì tỷ suất sinh lời tương đương.
• D. Không thể đưa ra quyết định nếu không có thêm thông tin.

Câu 28: Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong thẩm định dự án bất động sản được sử dụng để làm gì?

• A. Tính toán giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án.
• B. Xác định tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) của dự án.
• C. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi của các biến số đầu vào (ví dụ: giá thuê, chi phí xây dựng) đến kết quả tài chính của dự án.
• D. So sánh dự án với các dự án tương tự khác trên thị trường.

Câu 29: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "bong bóng", nhà đầu tư nên áp dụng chiến lược nào để giảm thiểu rủi ro?

• A. Tăng cường sử dụng đòn bẩy tài chính để tối đa hóa lợi nhuận.
• B. Đầu tư vào các dự án có tính đầu cơ cao với kỳ vọng giá tăng nhanh.
• C. Mở rộng danh mục đầu tư sang các loại hình bất động sản mới và ít quen thuộc.
• D. Thận trọng hơn trong việc đầu tư, tập trung vào các bất động sản có giá trị thực, dòng tiền ổn định và giảm tỷ lệ nợ vay.

Câu 30: Một đơn vị sự nghiệp công lập nhận được một khoản viện trợ không hoàn lại bằng hiện vật là một tòa nhà. Đơn vị dự kiến sử dụng tòa nhà này để cho thuê. Giá trị hợp lý của tòa nhà tại thời điểm nhận là 5 tỷ đồng. Giá trị ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư này là bao nhiêu?

• A. 0 đồng, vì là viện trợ không hoàn lại.
• B. Theo giá trị sổ sách của bên viện trợ.
• C. 5 tỷ đồng, theo giá trị hợp lý tại thời điểm ghi nhận.
• D. Theo giá trị đánh giá lại của đơn vị.