Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Đầu Tư Và Tài Chính Bất Động Sản – Đề 05

Câu 1: Đâu là yếu tố chính phân biệt giữa bất động sản đầu tư và bất động sản chủ sở hữu sử dụng trong hoạt động?

• A. Mục đích nắm giữ bất động sản
• B. Vị trí địa lý của bất động sản
• C. Giá trị thị trường của bất động sản
• D. Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản

Câu 2: Một công ty bất động sản mua một khu đất với mục tiêu xây dựng căn hộ để bán trong tương lai gần. Khu đất này không được coi là bất động sản đầu tư vì lý do nào sau đây?

• A. Khu đất chưa tạo ra thu nhập ngay lập tức
• B. Mục đích nắm giữ là để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường
• C. Giá trị của khu đất có thể biến động theo thị trường
• D. Công ty chưa thực hiện bất kỳ cải tạo nào trên khu đất

Câu 3: Mô hình giá trị hợp lý (Fair Value Model) trong kế toán bất động sản đầu tư có ưu điểm chính nào so với mô hình giá gốc?

• A. Đơn giản và dễ áp dụng hơn
• B. Phù hợp với nguyên tắc thận trọng
• C. Phản ánh giá trị thị trường hiện tại của bất động sản
• D. Giảm thiểu sự biến động lợi nhuận qua các kỳ kế toán

Câu 4: Một nhà đầu tư bất động sản xem xét hai tài sản tương tự: Tài sản A có tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) 8%, Tài sản B có Cap Rate 6%. Với các yếu tố khác không đổi, nhà đầu tư nên ưu tiên tài sản nào và vì sao?

• A. Tài sản A, vì tỷ suất vốn hóa cao hơn cho thấy lợi nhuận tiềm năng tốt hơn
• B. Tài sản B, vì tỷ suất vốn hóa thấp hơn cho thấy rủi ro thấp hơn
• C. Cả hai tài sản đều hấp dẫn như nhau vì Cap Rate không quan trọng
• D. Không thể đưa ra quyết định nếu không có thông tin về giá trị tài sản

Câu 5: Yếu tố nào sau đây có tác động tiêu cực đến giá trị thẩm định của một bất động sản thương mại?

• A. Vị trí ở khu vực trung tâm thành phố
• B. Tình trạng bảo trì tốt và mới được cải tạo
• C. Hợp đồng thuê dài hạn với khách thuê uy tín
• D. Tỷ lệ вакансия (vacancy rate) trong khu vực tăng cao

Câu 6: Trong phân tích dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) để định giá bất động sản, tỷ suất chiết khấu (discount rate) phản ánh điều gì?

• A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai
• B. Rủi ro của dòng tiền từ bất động sản và cơ hội đầu tư thay thế
• C. Chi phí cơ hội của vốn chủ sở hữu
• D. Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập ròng dự kiến

Câu 7: Một nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (leverage) khi đầu tư bất động sản với mục đích chính nào?

• A. Khuếch đại tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
• B. Giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản biến động
• C. Tăng tính thanh khoản của khoản đầu tư
• D. Đa dạng hóa danh mục đầu tư

Câu 8: Loại hình bất động sản nào thường được coi là có tính phòng thủ (defensive) cao hơn trong giai đoạn kinh tế suy thoái?

• A. Khách sạn và khu nghỉ dưỡng
• B. Văn phòng hạng A tại khu trung tâm
• C. Căn hộ cho thuê
• D. Trung tâm thương mại cao cấp

Câu 9: Chỉ số nào sau đây đo lường khả năng một bất động sản tạo ra thu nhập ròng so với tổng vốn đầu tư?

• A. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (Debt-to-Equity Ratio)
• B. Tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư (Return on Investment - ROI)
• C. Tỷ lệ chi phí hoạt động (Operating Expense Ratio)
• D. Tỷ lệ giá trị khoản vay trên giá trị tài sản (Loan-to-Value Ratio)

Câu 10: Trong hợp đồng thuê bất động sản ròng (Net Lease), bên thuê thường chịu trách nhiệm thanh toán thêm khoản chi phí nào ngoài tiền thuê cơ bản?

• A. Chi phí quản lý bất động sản
• B. Chi phí bảo trì lớn
• C. Hoa hồng môi giới
• D. Thuế bất động sản, bảo hiểm và chi phí vận hành

Câu 11: Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh tài sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được bán gần đây?

• A. Phương pháp chi phí thay thế (Replacement Cost Approach)
• B. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)
• C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach)
• D. Phương pháp giá trị còn lại (Residual Value Method)

Câu 12: Rủi ro lãi suất (interest rate risk) ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản chủ yếu thông qua kênh nào?

• A. Thay đổi giá trị vốn chủ sở hữu
• B. Biến động tỷ giá hối đoái
• C. Ảnh hưởng đến chi phí vay vốn và tỷ suất sinh lời yêu cầu
• D. Thay đổi quy định pháp luật về bất động sản

Câu 13: Trong một thị trường bất động sản "mềm" (soft market), điều gì có khả năng xảy ra nhất?

• A. Người mua có lợi thế đàm phán và giá bất động sản có xu hướng giảm
• B. Người bán có lợi thế đàm phán và giá bất động sản có xu hướng tăng
• C. Thị trường giao dịch sôi động với số lượng lớn giao dịch
• D. Giá thuê bất động sản tăng mạnh do nguồn cung hạn chế

Câu 14: Khái niệm "Giá trị hiện tại ròng" (Net Present Value - NPV) được sử dụng trong đầu tư bất động sản để làm gì?

• A. Xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản
• B. Đánh giá tính khả thi và lợi nhuận của dự án đầu tư bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai
• C. So sánh hiệu quả giữa các phương án tài chính khác nhau
• D. Tính toán tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) của dự án

Câu 15: Loại hình đầu tư bất động sản nào cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường bất động sản thương mại quy mô lớn một cách gián tiếp?

• A. Đầu tư trực tiếp vào căn hộ cho thuê
• B. Phát triển dự án bất động sản
• C. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs)
• D. Mua đất nông nghiệp

Câu 16: Một nhà đầu tư mua một tòa nhà văn phòng với giá 10 triệu đô la, sử dụng 3 triệu đô la vốn chủ sở hữu và 7 triệu đô la vốn vay. Tỷ lệ vốn vay trên giá trị tài sản (Loan-to-Value Ratio - LTV) là bao nhiêu?

• A. 30%
• B. 70%
• C. 33%
• D. 233%

Câu 17: Trong quá trình thẩm định cho vay mua bất động sản, ngân hàng thường xem xét yếu tố nào sau đây đầu tiên để đánh giá khả năng trả nợ của người vay?

• A. Giá trị tài sản thế chấp
• B. Lịch sử tín dụng của người vay
• C. Mục đích sử dụng vốn vay
• D. Thu nhập ổn định và khả năng tạo ra dòng tiền của người vay

Câu 18: Công cụ tài chính nào sau đây thường được sử dụng để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản khỏi rủi ro biến động lãi suất trong tương lai?

• A. Hợp đồng quyền chọn mua bất động sản (Real Estate Call Option)
• B. Chứng khoán hóa bất động sản (Real Estate Securitization)
• C. Hợp đồng hoán đổi lãi suất (Interest Rate Swap)
• D. Bảo hiểm thế chấp (Mortgage Insurance)

Câu 19: Một nhà đầu tư mua một bất động sản cho thuê với giá 1 triệu đô la. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) hàng năm là 80.000 đô la. Dòng tiền tự do (Free Cash Flow) sau khi trừ chi phí vốn là 50.000 đô la. Tỷ suất sinh lời tiền mặt trên vốn chủ sở hữu (Cash-on-Cash Return) là bao nhiêu nếu nhà đầu tư sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu?

• A. 8%
• B. 5%
• C. 13%
• D. Không thể tính được từ thông tin đã cho

Câu 20: Trong phân tích SWOT về một dự án phát triển bất động sản, yếu tố nào sau đây được xếp vào nhóm "Cơ hội" (Opportunities)?

• A. Vị trí dự án không thuận lợi
• B. Nguồn vốn hạn chế
• C. Nhu cầu thị trường về loại hình bất động sản này đang tăng
• D. Đội ngũ quản lý dự án thiếu kinh nghiệm

Câu 21: Hình thức đầu tư bất động sản nào liên quan đến việc mua lại các khoản nợ xấu có đảm bảo bằng bất động sản với giá chiết khấu?

• A. Đầu tư vào bất động sản logistics
• B. Phát triển bất động sản hỗn hợp
• C. Đầu tư vào bất động sản y tế
• D. Đầu tư vào nợ xấu bất động sản (Distressed Debt Investing)

Câu 22: Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) yêu cầu của nhà đầu tư đối với một bất động sản?

• A. Chất lượng xây dựng cao và thiết kế hiện đại
• B. Rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động của bất động sản tăng lên
• C. Vị trí đắc địa trong khu vực kinh tế phát triển
• D. Hợp đồng thuê dài hạn với điều khoản tăng tiền thuê hàng năm

Câu 23: Chỉ số "Tỷ lệ chi phí hoạt động" (Operating Expense Ratio - OER) được tính bằng công thức nào?

• A. Tổng chi phí hoạt động / Tổng thu nhập hoạt động
• B. Thu nhập hoạt động ròng / Tổng thu nhập hoạt động
• C. Tổng chi phí hoạt động / Giá trị bất động sản
• D. Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị bất động sản

Câu 24: Trong mô hình "ba lớp" (three-layer model) về thị trường bất động sản, lớp "thị trường không gian" (space market) đề cập đến điều gì?

• A. Thị trường giao dịch các công cụ tài chính liên quan đến bất động sản
• B. Thị trường mua bán và cho thuê bất động sản giữa các nhà đầu tư
• C. Thị trường người sử dụng bất động sản (ví dụ: hộ gia đình, doanh nghiệp) thuê hoặc mua không gian
• D. Thị trường phát triển và xây dựng bất động sản mới

Câu 25: Một nhà đầu tư dự kiến mua một bất động sản cho thuê. Để đánh giá sơ bộ khả năng sinh lời, chỉ số nào sau đây được sử dụng nhanh chóng và đơn giản nhất?

• A. Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)
• B. Giá trị hiện tại ròng (NPV)
• C. Tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (Payback Period)
• D. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate)

Câu 26: Loại hình bất động sản nào thường có chu kỳ phát triển dài nhất và chịu nhiều rủi ro về pháp lý và quy hoạch nhất?

• A. Căn hộ cho thuê
• B. Dự án khu đô thị mới quy mô lớn
• C. Kho bãi và nhà xưởng
• D. Văn phòng cho thuê hạng B

Câu 27: Trong quản lý rủi ro bất động sản, đa dạng hóa danh mục đầu tư theo vị trí địa lý giúp giảm thiểu rủi ro nào sau đây?

• A. Rủi ro lãi suất
• B. Rủi ro lạm phát
• C. Rủi ro thị trường khu vực
• D. Rủi ro thanh khoản

Câu 28: Một công ty phát triển bất động sản huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Hình thức huy động vốn này thuộc loại nào?

• A. Vốn nợ (Debt Financing)
• B. Vốn chủ sở hữu (Equity Financing)
• C. Vốn hỗn hợp (Mezzanine Financing)
• D. Tài trợ dự án (Project Financing)

Câu 29: Chỉ số "Tỷ lệ hấp thụ" (Absorption Rate) trong thị trường bất động sản đo lường điều gì?

• A. Tỷ lệ tăng giá bất động sản trung bình hàng năm
• B. Tốc độ bán hoặc cho thuê bất động sản mới xây dựng trên thị trường
• C. Tỷ lệ bất động sản bị bỏ trống trên thị trường
• D. Tỷ lệ giao dịch bất động sản thành công so với tổng số giao dịch

Câu 30: Trong bối cảnh lạm phát gia tăng, loại hình bất động sản nào thường được coi là kênh trú ẩn an toàn và có khả năng bảo toàn vốn tốt hơn?

• A. Văn phòng cho thuê dài hạn với giá thuê cố định
• B. Trung tâm thương mại ở vùng ngoại ô
• C. Bất động sản có khả năng điều chỉnh giá thuê theo lạm phát (ví dụ: căn hộ cho thuê ngắn hạn)
• D. Đất nền chưa phát triển