Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Định Giá Bất Động Sản - Đề 06 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị thị trường của một bất động sản?
- A. Chi phí xây dựng lại tài sản
- B. Tương quan cung và cầu trên thị trường
- C. Ý kiến chủ quan của người thẩm định giá
- D. Giá trị sử dụng cá nhân của người mua
Câu 2: Nguyên tắc "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản nhằm mục đích gì?
- A. Đảm bảo bất động sản được sử dụng đúng công năng thiết kế ban đầu.
- B. Tối đa hóa lợi nhuận cho người môi giới bất động sản.
- C. Xác định mục đích sử dụng đất tạo ra giá trị cao nhất cho bất động sản.
- D. Tuân thủ quy hoạch sử dụng đất hiện hành của nhà nước.
Câu 3: Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) trong định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc cơ bản nào?
- A. Nguyên tắc thay thế (Substitution)
- B. Nguyên tắc đóng góp (Contribution)
- C. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai (Anticipation)
- D. Nguyên tắc cân bằng (Balance)
Câu 4: Trong phương pháp chi phí (Cost Approach), chi phí thay thế (Replacement Cost) khác biệt với chi phí tái tạo (Reproduction Cost) như thế nào?
- A. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
- B. Chi phí thay thế tính toán chi phí xây dựng công trình tương đương về chức năng, không nhất thiết giống hệt về vật liệu và thiết kế.
- C. Chi phí tái tạo đã bao gồm chi phí hao mòn lũy kế.
- D. Không có sự khác biệt đáng kể giữa chi phí thay thế và chi phí tái tạo.
Câu 5: Khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê, phương pháp định giá nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng nhất?
- A. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)
- C. Phương pháp thu nhập (Income Approach)
- D. Phương pháp thặng dư (Surplus Approach)
Câu 6: Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence) trong định giá bất động sản là gì?
- A. Sự xuống cấp vật lý của tài sản do sử dụng và thời gian.
- B. Sự giảm giá trị do các yếu tố kinh tế bên ngoài tác động.
- C. Hao mòn do tác động của môi trường tự nhiên.
- D. Sự giảm giá trị do lỗi thời về thiết kế hoặc công năng sử dụng không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại.
Câu 7: Một thẩm định viên bất động sản cần phải làm gì khi phát hiện ra các yếu tố bất lợi về pháp lý (ví dụ: tranh chấp quyền sở hữu) liên quan đến tài sản đang thẩm định?
- A. Bỏ qua yếu tố pháp lý nếu nó không ảnh hưởng lớn đến giá trị.
- B. Nêu rõ và phân tích các yếu tố pháp lý này trong báo cáo thẩm định.
- C. Tự mình giải quyết các vấn đề pháp lý trước khi thẩm định giá.
- D. Chỉ đề cập đến yếu tố pháp lý nếu khách hàng yêu cầu.
Câu 8: Để áp dụng phương pháp thu nhập theo vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization), thẩm định viên cần ước tính chỉ số nào sau đây?
- A. Hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM)
- B. Tỷ lệ chiết khấu dòng tiền (Discount Rate)
- C. Tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate)
- D. Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu (Debt-to-Equity Ratio)
Câu 9: Trong báo cáo thẩm định giá bất động sản, phần nào thường chứa đựng các giả thiết và điều kiện hạn chế của thẩm định?
- A. Phần mô tả tài sản
- B. Phần phân tích thị trường
- C. Phần trình bày phương pháp định giá
- D. Phần giả thiết và điều kiện hạn chế
Câu 10: Điều gì KHÔNG phải là một yếu tố của "thị trường" mà thẩm định viên cần phân tích khi định giá bất động sản?
- A. Xu hướng giá bất động sản trong khu vực
- B. Tỷ lệ hấp thụ bất động sản tương tự
- C. Đặc điểm kiến trúc của tòa nhà cần thẩm định
- D. Các quy định pháp luật và chính sách của nhà nước
Câu 11: Tình huống nào sau đây thể hiện rõ nhất nguyên tắc "đóng góp" (Contribution) trong định giá bất động sản?
- A. Giá trị một căn nhà tương đương với chi phí xây dựng nó.
- B. Việc xây thêm gara ô tô làm tăng giá trị căn nhà nhiều hơn chi phí xây gara.
- C. Giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian.
- D. Người mua sẽ chọn căn nhà có giá thấp hơn nếu chúng tương đương về chất lượng.
Câu 12: Thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp ngân hàng có vai trò quan trọng như thế nào?
- A. Giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản đảm bảo, giảm thiểu rủi ro tín dụng.
- B. Giúp người vay có cơ sở để thương lượng lãi suất thấp hơn.
- C. Đảm bảo giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.
- D. Tăng cường tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Câu 13: Khi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) để định giá bất động sản cho thuê, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng trực tiếp nhất đến giá trị hiện tại thuần (Net Present Value - NPV)?
- A. Tổng thu nhập tiềm năng (Potential Gross Income - PGI)
- B. Chi phí hoạt động (Operating Expenses)
- C. Tỷ lệ chiết khấu (Discount Rate)
- D. Thời gian nắm giữ tài sản (Holding Period)
Câu 14: Loại hình hao mòn nào sau đây không được tính đến khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp?
- A. Hao mòn vật lý (Physical Deterioration)
- B. Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence)
- C. Hao mòn ngoại cảnh (External Obsolescence)
- D. Không có loại hao mòn nào bị loại trừ, tất cả đều được xem xét
Câu 15: Một thẩm định viên sử dụng dữ liệu giao dịch của các bất động sản so sánh cách đây 18 tháng. Cần điều chỉnh yếu tố nào sau đây để phản ánh sự thay đổi của thị trường theo thời gian?
- A. Điều chỉnh theo thời gian (Time Adjustment)
- B. Điều chỉnh theo vị trí (Location Adjustment)
- C. Điều chỉnh theo đặc điểm vật lý (Physical Characteristics Adjustment)
- D. Không cần điều chỉnh nếu thị trường ổn định
Câu 16: Phương pháp thặng dư (Surplus Approach) thường được sử dụng để định giá loại hình bất động sản nào?
- A. Nhà ở gia đình hiện hữu
- B. Văn phòng cho thuê đang hoạt động
- C. Đất trống có tiềm năng phát triển dự án
- D. Trung tâm thương mại đã ổn định doanh thu
Câu 17: Trong định giá bất động sản, "giá trị đặc biệt" (Special Value) khác với "giá trị thị trường" (Market Value) như thế nào?
- A. Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.
- B. Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị tăng thêm do yếu tố chủ quan của người mua cụ thể, vượt ngoài giá trị thị trường thông thường.
- C. Giá trị thị trường chỉ áp dụng cho bất động sản đã hoàn thiện, giá trị đặc biệt cho bất động sản đang phát triển.
- D. Không có sự khác biệt về bản chất giữa giá trị đặc biệt và giá trị thị trường.
Câu 18: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, chỉ tiêu tài chính nào sau đây thường được sử dụng để ước tính thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI)?
- A. Tổng doanh thu (Gross Revenue)
- B. Lợi nhuận trước thuế (Profit Before Tax)
- C. Công suất phòng (Occupancy Rate)
- D. Chi phí quản lý (Management Fee)
Câu 19: Đâu là một ví dụ về "hao mòn ngoại cảnh" (External Obsolescence) ảnh hưởng đến giá trị một căn nhà?
- A. Tường nhà bị nứt do lún móng.
- B. Thiết kế phòng tắm không còn hợp thời trang.
- C. Hệ thống điện đã cũ và không đủ công suất.
- D. Xây dựng nhà máy xử lý rác thải gần khu dân cư.
Câu 20: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi bất động sản so sánh có diện tích đất lớn hơn bất động sản mục tiêu, thẩm định viên cần thực hiện điều chỉnh như thế nào?
- A. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản mục tiêu.
- B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.
- C. Không cần điều chỉnh nếu sự khác biệt không đáng kể.
- D. Loại bỏ bất động sản so sánh này và tìm bất động sản khác.
Câu 21: Mục đích chính của việc kiểm tra hiện trạng bất động sản (property inspection) trong quá trình thẩm định giá là gì?
- A. Xác định chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản.
- B. Thu thập thông tin về giá giao dịch của các bất động sản lân cận.
- C. Xác minh thông tin mô tả và đánh giá tình trạng vật lý, chức năng của bất động sản.
- D. Đảm bảo bất động sản tuân thủ quy hoạch xây dựng.
Câu 22: Khái niệm "giá trị thanh lý" (Liquidation Value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?
- A. Định giá bất động sản để mua bán trên thị trường tự do.
- B. Định giá bất động sản cho mục đích thế chấp ngân hàng.
- C. Định giá bất động sản để tính thuế.
- D. Định giá bất động sản trong trường hợp doanh nghiệp phá sản hoặc tái cấu trúc.
Câu 23: Trong phương pháp thu nhập, "thu nhập gộp tiềm năng" (Potential Gross Income - PGI) được tính toán dựa trên giả định nào?
- A. Bất động sản được cho thuê 100% công suất.
- B. Chi phí hoạt động của bất động sản bằng không.
- C. Giá trị bất động sản tăng đều hàng năm.
- D. Tỷ lệ vốn hóa thị trường là cố định.
Câu 24: Điều gì là quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh trực tiếp?
- A. Giá bán của bất động sản so sánh phải được công khai.
- B. Bất động sản so sánh phải tương đồng với bất động sản mục tiêu về các đặc điểm chính.
- C. Số lượng bất động sản so sánh càng nhiều càng tốt.
- D. Bất động sản so sánh phải được giao dịch trong vòng 1 năm gần nhất.
Câu 25: Loại hình rủi ro nào sau đây là đặc trưng nhất đối với đầu tư bất động sản?
- A. Rủi ro lạm phát (Inflation Risk)
- B. Rủi ro lãi suất (Interest Rate Risk)
- C. Rủi ro thanh khoản (Liquidity Risk)
- D. Rủi ro thị trường (Market Risk)
Câu 26: Trong định giá bất động sản, "giá trị bảo hiểm" (Insurable Value) thường được xác định dựa trên yếu tố nào?
- A. Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng.
- B. Giá trị thị trường của bất động sản bao gồm cả đất.
- C. Giá trị sử dụng của bất động sản đối với chủ sở hữu.
- D. Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản.
Câu 27: Giả sử tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate) trên thị trường bất động sản khu vực tăng lên. Điều này sẽ có tác động gì đến giá trị thẩm định của một bất động sản cho thuê?
- A. Giá trị thẩm định sẽ tăng lên.
- B. Giá trị thẩm định sẽ giảm xuống.
- C. Giá trị thẩm định không thay đổi.
- D. Không đủ thông tin để xác định tác động.
Câu 28: Khi nào thì phương pháp chi phí (Cost Approach) thường là phương pháp định giá phù hợp nhất?
- A. Định giá căn hộ chung cư.
- B. Định giá nhà phố thương mại.
- C. Định giá các công trình công cộng hoặc bất động sản chuyên biệt (ví dụ: trường học, bệnh viện).
- D. Định giá đất nông nghiệp.
Câu 29: Thẩm định viên cần tuân thủ "Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" (TCĐGVN) trong trường hợp nào?
- A. Khi thực hiện thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam.
- B. Khi thẩm định giá cho các giao dịch quốc tế.
- C. Khi khách hàng yêu cầu áp dụng TCĐGVN.
- D. Không bắt buộc, tùy thuộc vào lựa chọn của thẩm định viên.
Câu 30: Cho một bất động sản có thu nhập ròng hoạt động (NOI) hàng năm là 200 triệu VNĐ và tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate) thị trường là 10%. Sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp, giá trị ước tính của bất động sản này là bao nhiêu?
- A. 20 tỷ VNĐ
- B. 2 tỷ VNĐ
- C. 200 triệu VNĐ
- D. 20 triệu VNĐ
