Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Định Giá Bất Động Sản bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong định giá bất động sản khẳng định rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá của các tài sản tương tự có sẵn trên thị trường?
- A. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- B. Nguyên tắc thay thế
- C. Nguyên tắc đóng góp
- D. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Câu 2: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) hàng năm dự kiến là 500.000 đô la và tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) thị trường hiện hành cho các tòa nhà tương tự là 8%. Sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, giá trị thị trường ước tính của tòa nhà này là bao nhiêu?
- A. 4.000.000 đô la
- B. 5.500.000 đô la
- C. 6.250.000 đô la
- D. 7.000.000 đô la
Câu 3: Để xác định giá trị thị trường của một căn nhà phố bằng phương pháp so sánh trực tiếp, thẩm định viên cần thu thập thông tin về các giao dịch mua bán gần đây của các căn nhà tương tự. Yếu tố nào sau đây không phải là tiêu chí quan trọng để lựa chọn các căn nhà so sánh?
- A. Vị trí địa lý và môi trường xung quanh
- B. Diện tích đất và diện tích xây dựng
- C. Thời gian giao dịch mua bán
- D. Màu sơn bên ngoài của căn nhà
Câu 4: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế là hai khái niệm quan trọng trong phương pháp chi phí. Sự khác biệt chính giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế là gì?
- A. Chi phí tái tạo là chi phí tạo ra bản sao chính xác, còn chi phí thay thế là chi phí tạo ra tài sản có chức năng tương đương nhưng có thể khác về vật liệu và thiết kế.
- B. Chi phí tái tạo bao gồm chi phí đất đai, còn chi phí thay thế thì không.
- C. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho bất động sản mới, còn chi phí thay thế áp dụng cho bất động sản cũ.
- D. Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế.
Câu 5: Một khu đất trống có tiềm năng phát triển thành khu dân cư hoặc trung tâm thương mại. Để xác định "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) của khu đất này, thẩm định viên cần phân tích yếu tố nào sau đây?
- A. Chỉ xem xét mục đích sử dụng hiện tại của các khu đất lân cận.
- B. Chỉ tập trung vào mục đích sử dụng mang lại lợi nhuận cao nhất trong ngắn hạn.
- C. Phân tích tính hợp pháp, tính khả thi về vật lý, tính khả thi về tài chính và năng suất tối đa của các mục đích sử dụng tiềm năng.
- D. Chỉ dựa trên ý kiến chủ quan của chủ sở hữu đất.
Câu 6: Trong quá trình thẩm định giá một bất động sản thương mại cho mục đích thế chấp, thẩm định viên nhận thấy có dấu hiệu ô nhiễm môi trường tiềm ẩn trên khu đất. Thẩm định viên nên xử lý tình huống này như thế nào?
- A. Bỏ qua dấu hiệu ô nhiễm nếu nó không rõ ràng và dễ thấy.
- B. Ghi nhận dấu hiệu ô nhiễm trong báo cáo thẩm định và khuyến nghị khách hàng thực hiện đánh giá môi trường chuyên sâu.
- C. Tự mình tiến hành kiểm tra ô nhiễm môi trường để tiết kiệm chi phí cho khách hàng.
- D. Giảm giá trị bất động sản một cách chủ quan dựa trên cảm nhận về mức độ ô nhiễm.
Câu 7: Yếu tố nào sau đây thuộc về "yếu tố vi mô" ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
- A. Lãi suất ngân hàng
- B. Tình hình kinh tế vĩ mô
- C. Tiện ích công cộng và giao thông khu vực
- D. Chính sách tiền tệ của quốc gia
Câu 8: Một thẩm định viên được yêu cầu thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động. Phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được coi là phù hợp nhất trong trường hợp này?
- A. Phương pháp chi phí
- B. Phương pháp vốn hóa thu nhập
- C. Phương pháp so sánh trực tiếp
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 9: Khái niệm "giá trị thị trường" (Market Value) trong thẩm định giá bất động sản được định nghĩa là gì?
- A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
- B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
- C. Giá trị bảo hiểm của bất động sản.
- D. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở tại một thời điểm nhất định.
Câu 10: Trong quá trình thẩm định giá đất trống, thẩm định viên cần xem xét yếu tố quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến giá trị đất như thế nào?
- A. Xác định mục đích sử dụng đất được phép, từ đó ảnh hưởng đến tiềm năng phát triển và giá trị.
- B. Không ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất vì quy hoạch có thể thay đổi.
- C. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp, không ảnh hưởng đến đất đô thị.
- D. Làm giảm giá trị đất vì hạn chế quyền sử dụng của chủ sở hữu.
Câu 11: Để tính toán tỷ suất vốn hóa (Cap Rate), nhà đầu tư thường sử dụng công thức nào?
- A. Giá trị tài sản / Thu nhập hoạt động ròng
- B. Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị tài sản
- C. Tổng doanh thu / Giá trị tài sản
- D. Chi phí hoạt động / Giá trị tài sản
Câu 12: Trong báo cáo thẩm định giá bất động sản, phần nào thường trình bày các giả định và điều kiện hạn chế của thẩm định?
- A. Phần mô tả tài sản
- B. Phần phân tích thị trường
- C. Phần giả định và điều kiện hạn chế
- D. Phần kết luận về giá trị
Câu 13: "Hao mòn chức năng" (Functional Obsolescence) trong thẩm định giá bất động sản là gì?
- A. Sự suy giảm giá trị do hao mòn vật lý theo thời gian.
- B. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố kinh tế bên ngoài bất động sản.
- C. Sự suy giảm giá trị do thiên tai hoặc tai nạn bất ngờ.
- D. Sự suy giảm giá trị do thiết kế lỗi thời hoặc không còn phù hợp với tiêu chuẩn hiện tại.
Câu 14: Để ước tính giá trị đất bằng phương pháp thặng dư (Development Approach/Surplus Method), thẩm định viên cần xác định yếu tố nào sau đây đầu tiên?
- A. Giá trị thị trường ước tính của dự án phát triển sau khi hoàn thành.
- B. Chi phí xây dựng và phát triển dự án.
- C. Lợi nhuận kỳ vọng của nhà phát triển.
- D. Giá trị hiện tại của dòng tiền từ dự án.
Câu 15: Trong thẩm định giá bất động sản, "phân tích độ nhạy" (Sensitivity Analysis) được sử dụng để làm gì?
- A. Xác định giá trị trung bình của bất động sản trong các kịch bản khác nhau.
- B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến kết quả thẩm định giá.
- C. So sánh kết quả thẩm định giá với các phương pháp khác nhau.
- D. Đảm bảo tính chính xác tuyệt đối của kết quả thẩm định giá.
Câu 16: Khi thẩm định giá một bất động sản đặc biệt như nhà thờ hoặc bảo tàng, phương pháp thẩm định giá nào có thể gặp nhiều hạn chế nhất?
- A. Phương pháp chi phí
- B. Phương pháp vốn hóa thu nhập
- C. Phương pháp so sánh trực tiếp
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 17: "Giá trị bảo hiểm" (Insurable Value) của bất động sản khác với "giá trị thị trường" như thế nào?
- A. Giá trị bảo hiểm thường chỉ bao gồm chi phí tái tạo công trình xây dựng, không bao gồm giá trị đất.
- B. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường để đảm bảo bồi thường đầy đủ.
- C. Giá trị bảo hiểm và giá trị thị trường luôn bằng nhau.
- D. Giá trị bảo hiểm được xác định bởi người mua bảo hiểm, không liên quan đến thẩm định giá.
Câu 18: Trong thẩm định giá bất động sản, "nguyên tắc cân bằng" (Principle of Balance) đề cập đến điều gì?
- A. Sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản.
- B. Sự cân đối tối ưu giữa các yếu tố sản xuất để tối đa hóa giá trị tài sản.
- C. Sự cân bằng giữa lợi ích và chi phí khi đầu tư vào bất động sản.
- D. Sự cân bằng giữa giá trị bất động sản và giá trị các tài sản khác.
Câu 19: Một thẩm định viên cần đảm bảo tính "khách quan" trong quá trình thẩm định giá. Điều này có nghĩa là gì?
- A. Thẩm định viên phải luôn đồng ý với ý kiến của khách hàng.
- B. Thẩm định viên phải đưa ra kết quả thẩm định nhanh chóng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
- C. Thẩm định viên phải đưa ra ý kiến giá trị dựa trên phân tích độc lập, không thiên vị và không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài.
- D. Thẩm định viên phải giữ bí mật thông tin về khách hàng và bất động sản.
Câu 20: "Chi phí cơ hội của vốn" (Opportunity Cost of Capital) ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) như thế nào?
- A. Chi phí cơ hội của vốn không ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa.
- B. Chi phí cơ hội của vốn tăng dẫn đến tỷ suất vốn hóa tăng.
- C. Chi phí cơ hội của vốn tăng dẫn đến tỷ suất vốn hóa giảm.
- D. Chi phí cơ hội của vốn chỉ ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa trong ngắn hạn.
Câu 21: Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) thường được sử dụng để thẩm định giá loại hình bất động sản nào?
- A. Đất nông nghiệp
- B. Nhà ở riêng lẻ
- C. Nhà kho
- D. Trung tâm thương mại
Câu 22: "Hao mòn kinh tế" (Economic Obsolescence) trong thẩm định giá bất động sản là gì?
- A. Sự suy giảm giá trị do hao mòn vật lý của công trình.
- B. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố kinh tế bên ngoài bất động sản.
- C. Sự suy giảm giá trị do thiết kế lỗi thời.
- D. Sự suy giảm giá trị do quản lý kém hiệu quả.
Câu 23: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh được thực hiện như thế nào khi tài sản so sánh có đặc điểm vượt trội hơn so với tài sản thẩm định?
- A. Điều chỉnh giảm giá bán của tài sản so sánh.
- B. Điều chỉnh tăng giá bán của tài sản so sánh.
- C. Không cần điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh.
- D. Điều chỉnh giá bán của tài sản thẩm định.
Câu 24: "Tỷ lệ chiết khấu" (Discount Rate) trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) phản ánh yếu tố nào?
- A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
- B. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế.
- C. Rủi ro của dòng tiền dự kiến và chi phí cơ hội của vốn.
- D. Tỷ lệ sinh lời mong muốn của nhà đầu tư trong ngắn hạn.
Câu 25: Trong thẩm định giá bất động sản, "kiểm tra tính hợp lý" (Reconciliation) là bước nào trong quy trình thẩm định?
- A. Thu thập và phân tích dữ liệu thị trường.
- B. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá.
- C. Mô tả và phân tích đặc điểm tài sản.
- D. Tổng hợp và phân tích kết quả từ các phương pháp thẩm định để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị.
Câu 26: "Quyền sở hữu vĩnh viễn" (Fee Simple Estate) là gì?
- A. Quyền sử dụng đất có thời hạn.
- B. Quyền sở hữu bất động sản vô thời hạn và đầy đủ nhất.
- C. Quyền thuê bất động sản trong một khoảng thời gian dài.
- D. Quyền thế chấp bất động sản.
Câu 27: Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu "bong bóng" (Bubble), điều gì có khả năng xảy ra với giá trị bất động sản?
- A. Giá trị bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định.
- B. Giá trị bất động sản sẽ giảm nhẹ.
- C. Giá trị bất động sản có nguy cơ giảm mạnh sau giai đoạn tăng nóng.
- D. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng bởi bong bóng thị trường.
Câu 28: Trong thẩm định giá, "Giá trị đặc biệt" (Special Value) khác với "Giá trị thị trường" như thế nào?
- A. Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.
- B. Giá trị đặc biệt và giá trị thị trường là đồng nhất.
- C. Giá trị đặc biệt là giá trị được xác định cho mục đích đặc biệt như bảo hiểm hoặc thuế.
- D. Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị tăng thêm do các yếu tố cá nhân hoặc lợi thế đặc biệt của tài sản đối với một người mua cụ thể.
Câu 29: Để xác định "tuổi đời kinh tế còn lại" (Remaining Economic Life) của một công trình xây dựng, thẩm định viên cần xem xét yếu tố nào?
- A. Tuổi đời vật lý đã qua của công trình.
- B. Tình trạng bảo trì, sửa chữa và khả năng tiếp tục sử dụng hiệu quả của công trình.
- C. Thời gian xây dựng công trình.
- D. Phong cách kiến trúc của công trình.
Câu 30: Trong thẩm định giá bất động sản, thuật ngữ "tài sản so sánh" (Comparable) dùng để chỉ điều gì?
- A. Bất kỳ bất động sản nào được bán gần thời điểm thẩm định.
- B. Bất động sản có giá trị tương đương với tài sản thẩm định.
- C. Bất động sản tương tự về đặc điểm, vị trí và đã được giao dịch gần đây, dùng để so sánh giá trị.
- D. Bất động sản do cùng một chủ sở hữu phát triển.
