Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Định Giá Tài Sản – Đề 04

Câu 1: Trong định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp?

• A. Thời gian giao dịch của các bất động sản so sánh
• B. Số lượng các bất động sản so sánh có sẵn trên thị trường
• C. Mức độ tương đồng về các đặc điểm có ảnh hưởng đến giá trị giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần định giá
• D. Thông tin chi tiết về lịch sử giao dịch của bất động sản cần định giá

Câu 2: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng. Để ước tính giá trị thị trường của tòa nhà, phương pháp định giá nào sau đây sẽ phù hợp nhất?

• A. Phương pháp chi phí tái tạo
• B. Phương pháp thu nhập (dòng tiền)
• C. Phương pháp giá trị sổ sách
• D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do

Câu 3: Khi định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, yếu tố nào sau đây thể hiện giá trị vô hình, không được phản ánh trực tiếp trên báo cáo tài chính?

• A. Giá trị tài sản cố định hữu hình
• B. Giá trị hàng tồn kho
• C. Giá trị các khoản phải thu
• D. Uy tín thương hiệu và lợi thế cạnh tranh

Câu 4: Trong bối cảnh lạm phát gia tăng, điều gì sẽ xảy ra với giá trị của tài sản thực như bất động sản và vàng, so với tài sản tài chính như tiền mặt?

• A. Giá trị tài sản thực có xu hướng tăng, trong khi giá trị tiền mặt giảm.
• B. Giá trị tài sản thực và tài sản tài chính đều tăng tương đương.
• C. Giá trị tài sản thực có xu hướng giảm do chi phí bảo trì tăng.
• D. Giá trị tiền mặt tăng để bù đắp cho lạm phát, trong khi tài sản thực không đổi.

Câu 5: Một thẩm định viên đang định giá một tác phẩm nghệ thuật quý hiếm. Phương pháp định giá nào sau đây có thể được sử dụng, bên cạnh phương pháp so sánh?

• A. Phương pháp chi phí thay thế
• B. Phương pháp thu nhập vốn hóa trực tiếp
• C. Phương pháp chuyên gia (định giá bởi hội đồng chuyên gia)
• D. Phương pháp giá trị còn lại

Câu 6: Tại sao chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) là một phương pháp định giá doanh nghiệp phổ biến?

• A. Vì nó đơn giản và dễ thực hiện, không đòi hỏi nhiều dữ liệu.
• B. Vì nó dựa trên nguyên tắc giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai, phản ánh giá trị nội tại của doanh nghiệp.
• C. Vì nó chỉ tập trung vào lợi nhuận hiện tại mà doanh nghiệp đang tạo ra.
• D. Vì nó luôn cho ra kết quả định giá cao hơn so với các phương pháp khác.

Câu 7: Rủi ro tín dụng (credit risk) ảnh hưởng như thế nào đến việc định giá trái phiếu doanh nghiệp?

• A. Rủi ro tín dụng cao làm giảm lãi suất yêu cầu và tăng giá trị trái phiếu.
• B. Rủi ro tín dụng không ảnh hưởng đến giá trị trái phiếu.
• C. Rủi ro tín dụng chỉ ảnh hưởng đến trái phiếu của các doanh nghiệp mới thành lập.
• D. Rủi ro tín dụng cao làm tăng lãi suất yêu cầu và giảm giá trị trái phiếu.

Câu 8: Trong định giá quyền chọn mua cổ phiếu (call option), yếu tố nào sau đây có tác động tích cực đến giá trị quyền chọn?

• A. Sự gia tăng của giá cổ phiếu cơ sở
• B. Sự giảm xuống của lãi suất phi rủi ro
• C. Thời gian đáo hạn quyền chọn ngắn hơn
• D. Độ biến động (volatility) của giá cổ phiếu cơ sở giảm

Câu 9: Một công ty có tỷ lệ P/E (Price-to-Earnings) cao hơn so với trung bình ngành. Điều này có thể được giải thích bởi yếu tố nào sau đây?

• A. Công ty có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao.
• B. Công ty có biên lợi nhuận thấp hơn các đối thủ.
• C. Nhà đầu tư kỳ vọng công ty có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao trong tương lai.
• D. Công ty chi trả cổ tức thấp hơn so với các công ty khác trong ngành.

Câu 10: Trong trường hợp nào sau đây, giá trị thanh lý (liquidation value) của một doanh nghiệp có thể cao hơn giá trị hoạt động liên tục (going concern value)?

• A. Doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh bền vững.
• B. Doanh nghiệp có dòng tiền ổn định và tăng trưởng.
• C. Doanh nghiệp hoạt động trong ngành có triển vọng phát triển tốt.
• D. Doanh nghiệp đang gặp khó khăn tài chính nghiêm trọng và có nguy cơ phá sản.

Câu 11: Khi định giá một tài sản vô hình như bằng sáng chế, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt?

• A. Chi phí tạo ra bằng sáng chế
• B. Thời gian bảo hộ còn lại của bằng sáng chế và khả năng thương mại hóa
• C. Giá trị sổ sách của bằng sáng chế
• D. Số lượng bằng sáng chế tương tự đã được cấp phép

Câu 12: Điều gì xảy ra với hệ số chiết khấu (discount rate) khi rủi ro của dự án đầu tư tăng lên?

• A. Hệ số chiết khấu tăng lên
• B. Hệ số chiết khấu giảm xuống
• C. Hệ số chiết khấu không thay đổi
• D. Hệ số chiết khấu biến động ngẫu nhiên

Câu 13: Phương pháp định giá nào sau đây thường được sử dụng để định giá các công ty khởi nghiệp (start-up) giai đoạn đầu, khi chưa có lợi nhuận ổn định?

• A. Phương pháp thu nhập thặng dư
• B. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
• C. Phương pháp vốn chủ sở hữu trên vốn đầu tư (Venture Capital Method) hoặc phương pháp "First Chicago"
• D. Phương pháp so sánh P/E

Câu 14: Trong định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào nhất?

• A. Giá trị bảo hiểm
• B. Giá trị thị trường (có thể điều chỉnh thận trọng)
• C. Giá trị sử dụng đặc biệt
• D. Giá trị đầu tư

Câu 15: Đâu là một hạn chế chính của phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản?

• A. Đòi hỏi chuyên môn sâu về kinh tế vĩ mô.
• B. Khó áp dụng cho bất động sản có dòng tiền ổn định.
• C. Sự khan hiếm của các bất động sản so sánh hoàn toàn tương đồng và thông tin giao dịch công khai, tin cậy.
• D. Không phù hợp với thị trường bất động sản đang phát triển.

Câu 16: Một công ty có lợi nhuận tăng trưởng ổn định 10% mỗi năm. Khi định giá công ty này bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền, điều gì sẽ xảy ra nếu chúng ta giả định tốc độ tăng trưởng lợi nhuận giảm xuống 5%?

• A. Giá trị công ty sẽ không thay đổi.
• B. Giá trị công ty sẽ giảm xuống.
• C. Giá trị công ty sẽ tăng lên.
• D. Giá trị công ty có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào hệ số chiết khấu.

Câu 17: Trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp nào sau đây?

• A. Tối đa hóa lợi ích cho bản thân và công ty thẩm định.
• B. Chỉ cung cấp kết quả định giá theo yêu cầu của khách hàng.
• C. Ưu tiên sử dụng phương pháp định giá phức tạp nhất để thể hiện năng lực.
• D. Tính độc lập, khách quan, trung thực và bảo mật thông tin.

Câu 18: Loại hình tài sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế?

• A. Cổ phiếu niêm yết
• B. Trái phiếu chính phủ
• C. Nhà xưởng, công trình xây dựng đặc biệt
• D. Quyền sử dụng đất

Câu 19: Khi lãi suất thị trường tăng lên, giá trị của trái phiếu hiện hành (đã phát hành) sẽ thay đổi như thế nào?

• A. Giá trị trái phiếu sẽ tăng lên.
• B. Giá trị trái phiếu sẽ giảm xuống.
• C. Giá trị trái phiếu không thay đổi.
• D. Giá trị trái phiếu biến động không theo quy luật.

Câu 20: Trong phương pháp thu nhập vốn hóa trực tiếp để định giá bất động sản cho thuê, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất để xác định thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI)?

• A. Giá trị thị trường của bất động sản tương tự
• B. Tỷ lệ vốn hóa thị trường trung bình
• C. Chi phí xây dựng ban đầu của bất động sản
• D. Doanh thu cho thuê tiềm năng và chi phí hoạt động dự kiến

Câu 21: Tại sao việc thẩm định giá tài sản là quan trọng trong quá trình mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A)?

• A. Để xác định giá trị hợp lý của doanh nghiệp mục tiêu, làm cơ sở cho đàm phán và quyết định giao dịch.
• B. Để giảm thiểu chi phí giao dịch M&A.
• C. Để đảm bảo doanh nghiệp mua lại sẽ hoạt động hiệu quả hơn.
• D. Để tuân thủ các quy định pháp luật về M&A.

Câu 22: Trong định giá máy móc thiết bị, yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị thị trường của thiết bị theo thời gian?

• A. Chi phí bảo trì định kỳ tăng lên.
• B. Nhu cầu thị trường đối với sản phẩm do thiết bị sản xuất tăng lên.
• C. Sự hao mòn vật lý và lỗi thời về công nghệ.
• D. Giá nguyên vật liệu đầu vào để vận hành thiết bị giảm xuống.

Câu 23: Khi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (FCFF) để định giá doanh nghiệp, dòng tiền tự do được chiết khấu về hiện tại bằng hệ số chiết khấu nào?

• A. Chi phí vốn vay (cost of debt)
• B. Chi phí vốn bình quân gia quyền (Weighted Average Cost of Capital - WACC)
• C. Tỷ suất sinh lợi yêu cầu của vốn chủ sở hữu (cost of equity)
• D. Lãi suất phi rủi ro (risk-free rate)

Câu 24: Một thẩm định viên được yêu cầu định giá một khu đất nông nghiệp có tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở trong tương lai. Phương pháp định giá nào sau đây có thể phù hợp nhất?

• A. Phương pháp so sánh trực tiếp (chỉ so sánh với đất nông nghiệp)
• B. Phương pháp chi phí sản xuất nông nghiệp
• C. Phương pháp thu nhập thuần từ hoạt động nông nghiệp
• D. Phương pháp giá trị thặng dư (dựa trên tiềm năng phát triển BĐS)

Câu 25: Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) sử dụng trong phương pháp thu nhập vốn hóa trực tiếp để định giá bất động sản?

• A. Rủi ro đầu tư vào bất động sản đó tăng lên.
• B. Lãi suất thị trường giảm xuống.
• C. Triển vọng tăng trưởng thu nhập từ bất động sản cải thiện.
• D. Nguồn cung bất động sản tương tự trên thị trường giảm xuống.

Câu 26: Trong định giá tài sản, "giá trị thị trường" được định nghĩa là gì?

• A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
• B. Mức giá ước tính mà tại đó một tài sản sẽ được chuyển nhượng vào ngày định giá giữa một bên mua sẵn sàng mua và một bên bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch thương mại sòng phẳng.
• C. Chi phí để tạo ra hoặc thay thế tài sản.
• D. Giá trị sử dụng của tài sản đối với chủ sở hữu hiện tại.

Câu 27: Điều gì KHÔNG phải là một trong ba cách tiếp cận chính trong định giá tài sản?

• A. Cách tiếp cận thị trường (Market Approach)
• B. Cách tiếp cận chi phí (Cost Approach)
• C. Cách tiếp cận thu nhập (Income Approach)
• D. Cách tiếp cận kế toán (Accounting Approach)

Câu 28: Khi nào thì việc sử dụng phương pháp chi phí tái tạo phù hợp hơn phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản?

• A. Khi thị trường bất động sản có nhiều giao dịch tương đồng.
• B. Khi bất động sản tạo ra dòng tiền ổn định.
• C. Khi định giá các công trình đặc biệt, ít có giao dịch so sánh (ví dụ: nhà máy điện, bệnh viện).
• D. Khi định giá đất trống.

Câu 29: Trong phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong định giá DCF, mục đích chính là gì?

• A. Để tối ưu hóa kết quả định giá.
• B. Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các giả định đầu vào đến kết quả định giá.
• C. Để đơn giản hóa quá trình tính toán DCF.
• D. Để đảm bảo kết quả định giá luôn chính xác tuyệt đối.

Câu 30: Một thẩm định viên phát hiện ra một lỗi nghiêm trọng trong báo cáo thẩm định giá đã phát hành. Hành động nào sau đây là phù hợp nhất?

• A. Bỏ qua lỗi nếu nó không ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá.
• B. Tự ý sửa chữa lỗi trong bản sao lưu của báo cáo và giữ im lặng.
• C. Thông báo ngay lập tức cho khách hàng và phát hành báo cáo sửa đổi hoặc bổ sung.
• D. Đổ lỗi cho nhân viên cấp dưới đã gây ra lỗi.