Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Định Giá Tài Sản – Đề 10

Câu 1: Mục đích chính của việc thẩm định giá tài sản trong bối cảnh mua bán doanh nghiệp (M&A) là gì?

• A. Xác định giá trị ghi sổ kế toán của doanh nghiệp.
• B. Đảm bảo tuân thủ các quy định về thuế và pháp lý.
• C. Xác định giá trị thị trường hợp lý, làm cơ sở cho đàm phán và quyết định giao dịch.
• D. Cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà nước về tình hình tài chính doanh nghiệp.

Câu 2: Phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng khi định giá một bất động sản nhà ở cá nhân để bán trên thị trường?

• A. Phương pháp so sánh thị trường.
• B. Phương pháp chi phí tái tạo.
• C. Phương pháp thu nhập vốn hóa.
• D. Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Câu 3: Yếu tố nào sau đây có tác động tiêu cực nhất đến giá trị của một tài sản bất động sản?

• A. Vị trí gần trung tâm thành phố.
• B. Hạ tầng giao thông đang được nâng cấp.
• C. Xu hướng đô thị hóa tăng.
• D. Ô nhiễm môi trường nghiêm trọng trong khu vực.

Câu 4: Trong thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất để xác định giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai?

• A. Tổng doanh thu dự kiến của doanh nghiệp.
• B. Tỷ lệ chiết khấu phù hợp với rủi ro của dòng tiền.
• C. Thời gian dự báo dòng tiền.
• D. Chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Câu 5: Sự khác biệt cơ bản giữa "Giá trị thị trường" (Market Value) và "Giá trị hợp lý" (Fair Value) trong thẩm định giá là gì?

• A. Giá trị thị trường là giá trị lý thuyết, giá trị hợp lý là giá trị thực tế.
• B. Giá trị thị trường dùng cho mục đích kế toán, giá trị hợp lý dùng cho mục đích đầu tư.
• C. Giá trị thị trường giả định giao dịch trên thị trường mở, giá trị hợp lý có thể xem xét các yếu tố đặc thù của giao dịch.
• D. Giá trị thị trường do người mua xác định, giá trị hợp lý do người bán xác định.

Câu 6: Loại hình tài sản vô hình nào sau đây thường khó định giá nhất do tính độc đáo và khó xác định dòng tiền trực tiếp?

• A. Bằng sáng chế.
• B. Thương hiệu đã đăng ký.
• C. Quyền tác giả.
• D. Uy tín cá nhân của người nổi tiếng.

Câu 7: Trong phương pháp chi phí (Cost Approach) để định giá tài sản, "chi phí thay thế" (Replacement Cost) khác với "chi phí tái tạo" (Reproduction Cost) như thế nào?

• A. Chi phí thay thế bao gồm cả chi phí cơ hội, chi phí tái tạo thì không.
• B. Chi phí thay thế là chi phí tạo ra tài sản tương đương về công năng, chi phí tái tạo là chi phí tạo ra bản sao y hệt.
• C. Chi phí thay thế dùng cho tài sản hữu hình, chi phí tái tạo dùng cho tài sản vô hình.
• D. Chi phí thay thế đã bao gồm khấu hao, chi phí tái tạo chưa tính khấu hao.

Câu 8: Nguyên tắc "Thay thế" (Substitution) trong thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa gì?

• A. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí mua một tài sản tương tự có cùng công năng và tiện ích.
• B. Giá trị của bất động sản được xác định bởi chi phí thay thế các bộ phận cấu thành của nó.
• C. Giá trị bất động sản thay đổi theo thời gian và điều kiện thị trường.
• D. Bất động sản có thể thay thế cho các loại tài sản đầu tư khác.

Câu 9: Khấu hao (Depreciation) trong thẩm định giá tài sản phản ánh điều gì?

• A. Sự tăng giá trị của tài sản theo thời gian.
• B. Chi phí bảo trì và sửa chữa tài sản.
• C. Sự giảm giá trị của tài sản do hao mòn vật lý, lỗi thời công nghệ hoặc các yếu tố bên ngoài.
• D. Giá trị còn lại của tài sản sau khi hết thời gian sử dụng hữu ích.

Câu 10: Tình huống nào sau đây có thể dẫn đến "lỗi thời chức năng" (Functional Obsolescence) của một tòa nhà văn phòng?

• A. Tòa nhà bị xuống cấp do không được bảo trì thường xuyên.
• B. Thiết kế tòa nhà không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng văn phòng hiện đại (ví dụ: thiếu không gian mở, hệ thống điện không đáp ứng).
• C. Giá trị thị trường bất động sản trong khu vực giảm sút.
• D. Xuất hiện các quy định mới về phòng cháy chữa cháy khắt khe hơn.

Câu 11: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp "so sánh trực tiếp" (Direct Comparison Method) chủ yếu dựa vào yếu tố nào?

• A. Chi phí sản xuất máy móc thiết bị tương tự.
• B. Dòng tiền mà máy móc thiết bị có thể tạo ra.
• C. Giá giao dịch của các máy móc thiết bị tương tự đã qua sử dụng trên thị trường.
• D. Tuổi đời và tình trạng hoạt động của máy móc thiết bị.

Câu 12: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất, yếu tố "thời hạn sử dụng đất còn lại" ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?

• A. Thời hạn sử dụng đất không ảnh hưởng đến giá trị.
• B. Thời hạn sử dụng đất càng ngắn, giá trị quyền sử dụng đất càng giảm (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
• C. Thời hạn sử dụng đất chỉ ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp, không ảnh hưởng đến đất ở.
• D. Thời hạn sử dụng đất dài hay ngắn không quan trọng bằng mục đích sử dụng đất.

Câu 13: Điều gì không phải là một bước trong quy trình thẩm định giá tài sản cơ bản?

• A. Xác định mục đích và phạm vi thẩm định giá.
• B. Thu thập và phân tích dữ liệu.
• C. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá và đưa ra kết quả.
• D. Đăng ký kết quả thẩm định giá với cơ quan nhà nước.

Câu 14: Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam số 01 quy định về vấn đề gì?

• A. Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá.
• B. Phương pháp thẩm định giá bất động sản.
• C. Thẩm định giá doanh nghiệp.
• D. Thẩm định giá tài sản vô hình.

Câu 15: Trong báo cáo thẩm định giá, "giá trị thị trường" thường được trình bày dưới dạng nào?

• A. Một khoảng giá trị (range).
• B. Một con số giá trị ước tính tại một thời điểm cụ thể.
• C. Một tỷ lệ phần trăm so với giá trị sổ sách.
• D. Một nhận định định tính về giá trị (ví dụ: "giá trị cao", "giá trị trung bình").

Câu 16: Điều gì thể hiện tính "khách quan" của hoạt động thẩm định giá?

• A. Thẩm định viên luôn phải bảo vệ quyền lợi của khách hàng thuê dịch vụ.
• B. Kết quả thẩm định giá phải luôn phù hợp với mong muốn của người thuê dịch vụ.
• C. Thẩm định viên phải đưa ra ý kiến giá trị dựa trên phân tích độc lập, trung lập, không bị chi phối bởi lợi ích cá nhân hoặc bên thứ ba.
• D. Thẩm định viên phải sử dụng các phương pháp thẩm định giá phức tạp và hiện đại nhất.

Câu 17: Loại hình rủi ro nào sau đây là đặc thù của hoạt động thẩm định giá?

• A. Rủi ro thị trường (market risk).
• B. Rủi ro trách nhiệm nghề nghiệp (professional liability risk) do đưa ra kết quả thẩm định giá sai sót.
• C. Rủi ro tín dụng (credit risk).
• D. Rủi ro hoạt động (operational risk).

Câu 18: Để định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được sử dụng để ước tính giá trị hiện tại của dự án dựa trên dòng tiền dự kiến từ việc bán các sản phẩm dự án trong tương lai?

• A. Phương pháp so sánh thị trường.
• B. Phương pháp chi phí phát triển.
• C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF).
• D. Phương pháp thặng dư.

Câu 19: Trong thẩm định giá trang thiết bị đặc biệt (ví dụ: dây chuyền sản xuất chuyên dụng), yếu tố nào sau đây cần được xem xét kỹ lưỡng?

• A. Giá mua ban đầu của thiết bị.
• B. Chi phí bảo trì hàng năm của thiết bị.
• C. Tuổi đời trung bình của loại thiết bị tương tự.
• D. Tính chuyên dụng và khả năng thay thế của thiết bị trên thị trường.

Câu 20: Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu "bong bóng" (bubble), điều gì có khả năng xảy ra với kết quả thẩm định giá theo phương pháp so sánh thị trường?

• A. Kết quả thẩm định giá có thể bị thổi phồng, vượt quá giá trị thực tế do các giao dịch so sánh cũng bị ảnh hưởng bởi bong bóng.
• B. Kết quả thẩm định giá sẽ không bị ảnh hưởng nhiều vì phương pháp so sánh thị trường dựa trên dữ liệu giao dịch quá khứ.
• C. Kết quả thẩm định giá sẽ chính xác hơn do có nhiều giao dịch so sánh để tham khảo.
• D. Phương pháp so sánh thị trường không còn phù hợp để sử dụng trong thị trường bong bóng.

Câu 21: Mục đích của việc "kiểm soát chất lượng" trong hoạt động thẩm định giá là gì?

• A. Tăng doanh thu cho công ty thẩm định giá.
• B. Đảm bảo tính chính xác, tin cậy và tuân thủ quy trình, chuẩn mực của kết quả thẩm định giá.
• C. Giảm chi phí hoạt động của công ty thẩm định giá.
• D. Nâng cao năng lực cạnh tranh của thẩm định viên.

Câu 22: Trong trường hợp nào, thẩm định viên bắt buộc phải từ chối cung cấp dịch vụ thẩm định giá?

• A. Khách hàng không đồng ý trả phí dịch vụ cao.
• B. Tài sản cần thẩm định giá quá phức tạp.
• C. Không có đủ thời gian để thực hiện thẩm định giá.
• D. Có xung đột lợi ích cá nhân hoặc vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp.

Câu 23: "Giá trị thanh lý" (Liquidation Value) của tài sản khác với "giá trị thị trường" như thế nào?

• A. Giá trị thanh lý luôn cao hơn giá trị thị trường.
• B. Giá trị thanh lý và giá trị thị trường là như nhau.
• C. Giá trị thanh lý là giá trị tài sản có thể thu được khi bán nhanh trong điều kiện chịu áp lực thời gian, thường thấp hơn giá trị thị trường.
• D. Giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho tài sản là hàng tồn kho.

Câu 24: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, "lợi thế thương mại" (Goodwill) thường phát sinh từ đâu?

• A. Giá trị tài sản hữu hình của doanh nghiệp.
• B. Danh tiếng thương hiệu, mối quan hệ khách hàng tốt, đội ngũ nhân viên giỏi và các yếu tố vô hình khác đóng góp vào khả năng sinh lời vượt trội.
• C. Giá trị các khoản nợ phải trả của doanh nghiệp.
• D. Giá trị quyền sở hữu trí tuệ đã đăng ký.

Câu 25: Khi phân tích "mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) của một bất động sản, thẩm định viên cần xem xét các tiêu chí nào?

• A. Tính hợp pháp và khả thi về mặt vật lý.
• B. Tính khả thi về mặt tài chính.
• C. Mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất.
• D. Tất cả các tiêu chí trên (tính hợp pháp, khả thi về vật lý, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất).

Câu 26: Điều gì không phải là yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị tài sản?

• A. Tình hình kinh tế vĩ mô.
• B. Quy hoạch và chính sách của nhà nước.
• C. Chất lượng xây dựng của tòa nhà.
• D. Xu hướng thị trường bất động sản.

Câu 27: Phương pháp "thặng dư" (Residual Method) trong thẩm định giá bất động sản thường được áp dụng trong trường hợp nào?

• A. Định giá nhà ở riêng lẻ.
• B. Định giá đất trống để phát triển dự án bất động sản.
• C. Định giá tòa nhà văn phòng đang hoạt động.
• D. Định giá máy móc thiết bị gắn liền với bất động sản.

Câu 28: Giả sử một thẩm định viên cố tình nâng khống giá trị tài sản theo yêu cầu của khách hàng để giúp khách hàng vay được nhiều tiền hơn từ ngân hàng. Hành vi này vi phạm nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp nào?

• A. Nguyên tắc bảo mật thông tin.
• B. Nguyên tắc tuân thủ pháp luật.
• C. Nguyên tắc trung thực, khách quan và độc lập.
• D. Nguyên tắc năng lực chuyên môn.

Câu 29: "Giá trị đầu tư" (Investment Value) khác với "giá trị thị trường" ở điểm nào?

• A. Giá trị đầu tư là giá trị đối với một nhà đầu tư cụ thể, có thể khác với giá trị thị trường chung do xem xét các yếu tố đặc thù của nhà đầu tư.
• B. Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường.
• C. Giá trị đầu tư là giá trị ngắn hạn, giá trị thị trường là giá trị dài hạn.
• D. Giá trị đầu tư chỉ áp dụng cho tài sản tài chính, giá trị thị trường áp dụng cho tài sản thực.

Câu 30: Trong bối cảnh lạm phát gia tăng, yếu tố nào sau đây có khả năng ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị của tài sản bất động sản?

• A. Chi phí bảo trì bất động sản tăng.
• B. Lãi suất vay vốn tăng, làm giảm khả năng chi trả của người mua và tăng chi phí vốn đầu tư.
• C. Giá vật liệu xây dựng tăng.
• D. Thu nhập từ cho thuê bất động sản tăng chậm hơn tốc độ lạm phát.