Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề 01 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Nguyên tắc "Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" trong thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích gì?
- A. Đảm bảo bất động sản được bán với giá cao nhất có thể trên thị trường.
- B. Xác định giá trị thị trường dựa trên tiềm năng sử dụng tối ưu và hợp pháp của bất động sản.
- C. Giúp thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất cho tài sản.
- D. Tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư bất động sản trong tương lai.
Câu 2: Trong các phương pháp thẩm định giá bất động sản, phương pháp nào trực tiếp dựa trên việc phân tích các giao dịch mua bán tài sản tương tự trên thị trường?
- A. Phương pháp so sánh
- B. Phương pháp chi phí
- C. Phương pháp thu nhập
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 3: Khi thẩm định giá một nhà máy sản xuất thép chuyên dụng, phương pháp thẩm định giá nào thường được ưu tiên sử dụng do tính đặc thù và ít giao dịch thị trường của loại tài sản này?
- A. Phương pháp so sánh
- B. Phương pháp chi phí
- C. Phương pháp thu nhập
- D. Kết hợp cả ba phương pháp trên
Câu 4: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét khi áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá một căn hộ chung cư?
- A. Thời gian xây dựng của tòa nhà
- B. Số tầng của căn hộ
- C. Vị trí tương đối so với trung tâm thành phố và tiện ích xung quanh
- D. Hướng cửa chính của căn hộ
Câu 5: Chi phí thay thế (Replacement Cost) khác biệt với chi phí tái tạo (Reproduction Cost) chủ yếu ở điểm nào?
- A. Chi phí thay thế bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển, chi phí tái tạo thì không.
- B. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho tài sản mới, chi phí thay thế cho tài sản đã qua sử dụng.
- C. Chi phí thay thế tính đến hao mòn, chi phí tái tạo thì không.
- D. Chi phí thay thế sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, chi phí tái tạo cố gắng tạo ra bản sao chính xác của tài sản gốc.
Câu 6: Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) thể hiện mối quan hệ giữa yếu tố nào với giá trị tài sản?
- A. Thu nhập ròng hàng năm và giá trị thị trường của tài sản
- B. Chi phí hoạt động và giá trị còn lại của tài sản
- C. Lãi suất chiết khấu và dòng tiền trong tương lai
- D. Tỷ lệ lấp đầy và chi phí bảo trì tài sản
Câu 7: Khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê, dòng tiền ròng (Net Cash Flow) nào được sử dụng trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)?
- A. Tổng doanh thu cho thuê
- B. Doanh thu cho thuê ròng sau khi trừ chi phí hoạt động
- C. Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
- D. Lợi nhuận sau thuế
Câu 8: Tại sao giá trị thị trường (Market Value) thường được sử dụng làm cơ sở chính cho thẩm định giá bất động sản?
- A. Giá trị thị trường luôn phản ánh giá trị sử dụng cao nhất của tài sản.
- B. Giá trị thị trường dễ dàng được xác định và không chịu ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan.
- C. Giá trị thị trường thể hiện mức giá mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường mở và cạnh tranh.
- D. Giá trị thị trường luôn cao hơn các loại giá trị khác, đảm bảo lợi ích cho người bán.
Câu 9: Trong trường hợp thẩm định giá tài sản cho mục đích thanh lý (Liquidation), cơ sở giá trị nào thường được sử dụng và tại sao?
- A. Giá trị thị trường, vì đây là cơ sở giá trị phổ biến nhất.
- B. Giá trị đầu tư, để tối đa hóa lợi nhuận từ việc bán tài sản.
- C. Giá trị bảo hiểm, để đảm bảo thu hồi đủ vốn ban đầu.
- D. Giá trị phi thị trường (giá trị thanh lý), do cần bán nhanh trong điều kiện thị trường hạn chế về thời gian.
Câu 10: Nguyên tắc "Thay đổi" trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?
- A. Giá trị bất động sản luôn ổn định trong dài hạn.
- B. Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng bởi sự thay đổi liên tục của các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp lý và môi trường.
- C. Phương pháp thẩm định giá cần được thay đổi thường xuyên để phù hợp với thị trường.
- D. Bất động sản cần được cải tạo và nâng cấp để tăng giá trị theo thời gian.
Câu 11: Khi áp dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá một công trình xây dựng đã cũ, loại hao mòn nào thường khó định lượng chính xác nhất?
- A. Hao mòn vật lý do sử dụng
- B. Hao mòn vật lý do thời gian
- C. Hao mòn chức năng và hao mòn ngoại cảnh
- D. Tất cả các loại hao mòn đều có thể định lượng dễ dàng
Câu 12: Trong phương pháp thu nhập vốn hóa trực tiếp, yếu tố nào sau đây ảnh hưởng trực tiếp và tỷ lệ nghịch đến giá trị thẩm định?
- A. Thu nhập ròng hàng năm
- B. Tỷ suất vốn hóa
- C. Hệ số nhân thu nhập
- D. Tăng trưởng thu nhập dự kiến
Câu 13: Để thẩm định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, phương pháp nào sau đây có thể phù hợp nhất khi khu vực đó có tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp
- B. Phương pháp chiết khấu dòng tiền
- C. Phương pháp vốn hóa thu nhập
- D. Phương pháp thặng dư (nếu xét đến tiềm năng phát triển)
Câu 14: Khi điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh, nếu bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn so với bất động sản thẩm định, thẩm định viên cần thực hiện điều chỉnh như thế nào?
- A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh
- B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh
- C. Không cần điều chỉnh
- D. Điều chỉnh tùy thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên
Câu 15: Một nhà đầu tư dự kiến mua một tòa nhà văn phòng và cho thuê. Quyết định đầu tư của họ nên dựa trên loại giá trị nào của bất động sản?
- A. Giá trị thị trường
- B. Giá trị thanh lý
- C. Giá trị đầu tư
- D. Giá trị bảo hiểm
Câu 16: Trong phương pháp chi phí, chi phí phát triển (Developer"s Overhead) thường bao gồm những khoản mục nào?
- A. Chi phí vật liệu xây dựng và nhân công
- B. Chi phí thiết kế và giấy phép xây dựng
- C. Lợi nhuận của nhà phát triển
- D. Chi phí quản lý dự án, chi phí marketing, chi phí pháp lý và các chi phí chung khác
Câu 17: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến doanh thu và do đó ảnh hưởng đến giá trị theo phương pháp thu nhập?
- A. Công suất phòng (tỷ lệ lấp đầy) và giá phòng trung bình
- B. Chi phí bảo trì và vận hành khách sạn
- C. Số lượng nhân viên và chất lượng dịch vụ
- D. Vị trí địa lý của khách sạn
Câu 18: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), lãi suất chiết khấu (Discount Rate) phản ánh điều gì?
- A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai
- B. Rủi ro đầu tư và tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư
- C. Chi phí vốn vay trung bình của doanh nghiệp
- D. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế quốc gia
Câu 19: Phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng để kiểm tra tính hợp lý của kết quả thẩm định từ các phương pháp khác, đặc biệt là khi thẩm định giá các tài sản đặc biệt hoặc phức tạp?
- A. Phương pháp so sánh
- B. Phương pháp thu nhập
- C. Phương pháp chi phí
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 20: Một doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà văn phòng tự sử dụng. Giá trị tài sản này đối với doanh nghiệp (giá trị sử dụng) có thể khác biệt như thế nào so với giá trị thị trường?
- A. Giá trị sử dụng có thể cao hơn giá trị thị trường nếu tòa nhà mang lại lợi ích đặc biệt cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
- B. Giá trị sử dụng luôn thấp hơn giá trị thị trường do tính thanh khoản kém hơn.
- C. Giá trị sử dụng và giá trị thị trường luôn bằng nhau trong mọi trường hợp.
- D. Giá trị sử dụng chỉ được xác định khi doanh nghiệp quyết định bán tài sản.
Câu 21: Giả sử một bất động sản so sánh có diện tích đất nhỏ hơn bất động sản thẩm định. Khi áp dụng phương pháp so sánh, cần điều chỉnh giá như thế nào cho yếu tố diện tích đất?
- A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh
- B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh
- C. Không cần điều chỉnh nếu các yếu tố khác tương đồng
- D. Điều chỉnh tùy thuộc vào tỷ lệ diện tích chênh lệch
Câu 22: Một nhà máy sản xuất đã hoạt động 20 năm. Khi thẩm định giá theo phương pháp chi phí, việc xác định hao mòn tích lũy là cần thiết để làm gì?
- A. Để tính toán chi phí xây dựng mới nhà máy
- B. Để phản ánh sự giảm giá trị do tuổi đời và tình trạng sử dụng của nhà máy
- C. Để xác định giá trị bảo hiểm của nhà máy
- D. Để so sánh với giá trị thị trường của các nhà máy tương tự
Câu 23: Trong phương pháp thu nhập, nếu thu nhập ròng hàng năm từ một bất động sản dự kiến tăng trưởng ổn định theo thời gian, kỹ thuật thẩm định giá nào sẽ phù hợp hơn so với vốn hóa trực tiếp?
- A. Vốn hóa trực tiếp, vì đơn giản và dễ áp dụng
- B. Phương pháp thặng dư, vì tính đến tiềm năng phát triển
- C. Phương pháp chi phí, để đảm bảo tính chính xác
- D. Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), vì có thể tính đến sự thay đổi của dòng tiền trong tương lai
Câu 24: Yếu tố "khan hiếm" ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo nguyên tắc nào trong thẩm định giá?
- A. Nguyên tắc thay đổi
- B. Nguyên tắc khan hiếm
- C. Nguyên tắc cung và cầu
- D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Câu 25: Để thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để xác định giá trị hiện tại của dự án dựa trên dòng tiền dự kiến trong tương lai?
- A. Phương pháp so sánh
- B. Phương pháp chi phí
- C. Phương pháp vốn hóa thu nhập
- D. Phương pháp thặng dư hoặc kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF)
Câu 26: Khi phân tích "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" cho một khu đất trống, thẩm định viên cần xem xét đến yếu tố nào đầu tiên?
- A. Tính hợp pháp của các phương án sử dụng tiềm năng
- B. Khả năng sinh lời cao nhất của các phương án sử dụng
- C. Tính khả thi về vật lý của các phương án sử dụng
- D. Nhu cầu thị trường hiện tại cho các phương án sử dụng
Câu 27: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, yếu tố nào sau đây thường gây ra hao mòn chức năng?
- A. Sự ăn mòn và hư hỏng do thời gian
- B. Việc sử dụng quá mức và thiếu bảo trì
- C. Sự lạc hậu về công nghệ và không đáp ứng nhu cầu sản xuất hiện tại
- D. Ảnh hưởng của môi trường và điều kiện thời tiết
Câu 28: Khi thẩm định giá một bất động sản chịu ảnh hưởng bởi yếu tố ngoại cảnh tiêu cực (ví dụ: gần khu công nghiệp ồn ào), loại hao mòn nào cần được xem xét?
- A. Hao mòn vật lý hữu hình
- B. Hao mòn vật lý vô hình
- C. Hao mòn chức năng có thể khắc phục
- D. Hao mòn ngoại cảnh
Câu 29: Giả sử tỷ suất vốn hóa thị trường cho loại hình bất động sản tương tự là 10%. Nếu một bất động sản có thu nhập ròng hàng năm là 500 triệu đồng, giá trị vốn hóa trực tiếp của bất động sản này là bao nhiêu?
- A. 50 tỷ đồng
- B. 5 tỷ đồng
- C. 500 triệu đồng
- D. 50 triệu đồng
Câu 30: Trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên cần đặc biệt lưu ý điều gì để đảm bảo tính khách quan và minh bạch của kết quả thẩm định?
- A. Đưa ra kết quả thẩm định giá phù hợp với mong muốn của khách hàng
- B. Sử dụng ngôn ngữ chuyên môn phức tạp để thể hiện sự chuyên nghiệp
- C. Trình bày rõ ràng các căn cứ, phương pháp, dữ liệu và giả định sử dụng trong quá trình thẩm định
- D. Bảo mật thông tin về khách hàng và tài sản thẩm định
