Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề 02 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi kỳ vọng về lợi ích tương lai mà tài sản đó mang lại?
- A. Nguyên tắc thay thế (Substitution)
- B. Nguyên tắc kỳ vọng (Anticipation)
- C. Nguyên tắc đóng góp (Contribution)
- D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use)
Câu 2: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện để phản ánh sự khác biệt nào sau đây?
- A. Sự khác biệt về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh so với thời điểm thẩm định.
- B. Sự khác biệt về mục đích thẩm định giá của tài sản so sánh và tài sản thẩm định.
- C. Sự khác biệt về các đặc điểm có ảnh hưởng đến giá trị giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định.
- D. Sự khác biệt về phương pháp thẩm định giá được sử dụng cho tài sản so sánh.
Câu 3: Một thẩm định viên đang thẩm định giá một nhà máy sản xuất thép chuyên dụng. Phương pháp thẩm định giá nào sau đây có thể ít phù hợp nhất trong trường hợp này?
- A. Phương pháp so sánh thị trường
- B. Phương pháp chi phí tái tạo
- C. Phương pháp chiết khấu dòng tiền
- D. Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp
Câu 4: Yếu tố nào sau đây không phải là một dạng hao mòn có thể làm giảm giá trị của bất động sản?
- A. Hao mòn vật lý (Physical deterioration) do sử dụng và thời gian.
- B. Hao mòn chức năng (Functional obsolescence) do thiết kế lỗi thời.
- C. Hao mòn ngoại cảnh (External obsolescence) do yếu tố bên ngoài tài sản.
- D. Hao mòn kinh tế (Economic depreciation) do biến động thị trường.
Câu 5: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây có tác động lớn nhất đến giá trị hiện tại thuần (NPV) của một dự án đầu tư bất động sản?
- A. Quy mô dòng tiền hàng năm
- B. Thời gian dự án
- C. Tỷ suất chiết khấu
- D. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến
Câu 6: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng. Dữ liệu cho thấy thu nhập ròng hàng năm (NOI) ổn định là 5 tỷ đồng và tỷ suất vốn hóa thị trường phù hợp là 10%. Giá trị vốn hóa của tòa nhà văn phòng này là bao nhiêu?
- A. 25 tỷ đồng
- B. 50 tỷ đồng
- C. 75 tỷ đồng
- D. 100 tỷ đồng
Câu 7: Mục đích thẩm định giá không ảnh hưởng trực tiếp đến yếu tố nào sau đây trong quá trình thẩm định?
- A. Cơ sở giá trị thẩm định (ví dụ: giá trị thị trường, giá trị phi thị trường)
- B. Phạm vi công việc và mức độ chi tiết của báo cáo thẩm định
- C. Loại hình tài sản và phương pháp thẩm định phù hợp
- D. Các nguyên tắc thẩm định giá cơ bản (ví dụ: nguyên tắc thay thế)
Câu 8: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất, yếu tố nào sau đây thường được xem xét là yếu tố vị trí?
- A. Khả năng tiếp cận giao thông và các tiện ích công cộng xung quanh
- B. Diện tích và hình dạng thửa đất
- C. Thời hạn sử dụng đất còn lại
- D. Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch
Câu 9: Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế và chi phí tái tạo khác nhau chủ yếu ở điểm nào?
- A. Chi phí thay thế bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển, chi phí tái tạo thì không.
- B. Chi phí thay thế sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, chi phí tái tạo sử dụng vật liệu và thiết kế tương tự tài sản gốc.
- C. Chi phí thay thế áp dụng cho tài sản mới, chi phí tái tạo áp dụng cho tài sản đã qua sử dụng.
- D. Chi phí thay thế tính đến hao mòn, chi phí tái tạo thì không.
Câu 10: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong thẩm định giá bất động sản phản ánh điều gì?
- A. Tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản hàng năm.
- B. Tỷ lệ chi phí hoạt động trên tổng doanh thu của bất động sản.
- C. Tỷ lệ lợi nhuận ròng kỳ vọng so với giá trị thị trường của bất động sản, phản ánh mức độ rủi ro.
- D. Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định của bất động sản hàng năm.
Câu 11: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, phương pháp thẩm định giá nào thường được xem là phù hợp nhất để đánh giá giá trị hoạt động liên tục của doanh nghiệp?
- A. Phương pháp giá trị tài sản ròng (Net Asset Value)
- B. Phương pháp so sánh giao dịch (Transaction Multiples)
- C. Phương pháp so sánh thị trường (Market Multiples)
- D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF)
Câu 12: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, "tuổi đời kinh tế" khác với "tuổi đời vật lý" ở điểm nào?
- A. Tuổi đời kinh tế luôn dài hơn tuổi đời vật lý.
- B. Tuổi đời kinh tế phản ánh thời gian máy móc thiết bị còn tạo ra lợi ích kinh tế, có thể ngắn hơn tuổi đời vật lý.
- C. Tuổi đời kinh tế chỉ tính từ khi mua mới, tuổi đời vật lý tính từ khi sản xuất.
- D. Tuổi đời kinh tế không bị ảnh hưởng bởi hao mòn, tuổi đời vật lý thì có.
Câu 13: Điều chỉnh "thời gian bán" trong phương pháp so sánh thường được thực hiện khi thị trường bất động sản có xu hướng như thế nào?
- A. Thị trường bất động sản có xu hướng tăng giá.
- B. Thị trường bất động sản ổn định.
- C. Thị trường bất động sản có xu hướng giảm giá.
- D. Thời gian bán không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Câu 14: Một thẩm định viên sử dụng phương pháp thặng dư để định giá một khu đất có tiềm năng phát triển dự án khu dân cư. Khoản mục chi phí nào sau đây không được trừ đi để tính giá trị còn lại của đất?
- A. Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
- B. Chi phí marketing và bán hàng
- C. Lợi nhuận của nhà phát triển dự án
- D. Chi phí mua đất ban đầu
Câu 15: Trong thẩm định giá tài sản vô hình (ví dụ: thương hiệu), phương pháp "relief-from-royalty" dựa trên nguyên tắc thẩm định giá nào?
- A. Nguyên tắc thay thế (Substitution)
- B. Nguyên tắc kỳ vọng (Anticipation)
- C. Nguyên tắc đóng góp (Contribution)
- D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use)
Câu 16: Loại hình giá trị nào sau đây thường được sử dụng khi thẩm định giá tài sản cho mục đích bảo hiểm?
- A. Giá trị thị trường (Market Value)
- B. Giá trị thanh lý (Liquidation Value)
- C. Giá trị thay thế (Replacement Cost)
- D. Giá trị sử dụng (Value in Use)
Câu 17: Khi thẩm định giá một bất động sản đang cho thuê, thẩm định viên cần phân tích hợp đồng thuê để xác định yếu tố nào sau đây?
- A. Mục đích sử dụng đất ghi trong hợp đồng thuê
- B. Thông tin về chủ sở hữu đất
- C. Lịch sử thanh toán tiền thuê của bên thuê
- D. Thời hạn thuê còn lại, điều khoản điều chỉnh giá thuê và các chi phí liên quan đến thuê
Câu 18: Trong phương pháp so sánh, việc lựa chọn các bất động sản so sánh cần ưu tiên tiêu chí nào?
- A. Giá giao dịch của bất động sản so sánh phải được công khai.
- B. Tính tương đồng cao về các đặc điểm có ảnh hưởng đến giá trị so với tài sản thẩm định.
- C. Thời điểm giao dịch của bất động sản so sánh càng gần thời điểm thẩm định càng tốt.
- D. Vị trí của bất động sản so sánh phải gần với tài sản thẩm định.
Câu 19: Một doanh nghiệp có ý định mua một dây chuyền sản xuất đã qua sử dụng. Phương pháp thẩm định giá nào sau đây phù hợp nhất để xác định giá trị thị trường của dây chuyền này?
- A. Phương pháp so sánh thị trường
- B. Phương pháp chi phí tái tạo
- C. Phương pháp chi phí thay thế
- D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Câu 20: Trong thẩm định giá bất động sản, "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) của một khu đất trống được xác định dựa trên yếu tố nào?
- A. Mục đích sử dụng đất hiện tại theo quy hoạch
- B. Mục đích sử dụng đất mang lại lợi ích xã hội lớn nhất
- C. Mục đích sử dụng đất hợp pháp, khả thi về vật chất, có khả năng sinh lời và mang lại giá trị cao nhất
- D. Mục đích sử dụng đất phù hợp với mong muốn của chủ sở hữu đất
Câu 21: Giả sử một bất động sản có thu nhập ròng hàng năm là 1 tỷ đồng và tỷ suất vốn hóa là 8%. Nếu tỷ suất vốn hóa tăng lên 10%, giá trị bất động sản sẽ thay đổi như thế nào (giả định thu nhập ròng không đổi)?
- A. Tăng thêm 2.5 tỷ đồng
- B. Giảm đi 2.5 tỷ đồng
- C. Không thay đổi
- D. Tăng thêm 1 tỷ đồng
Câu 22: Trong thẩm định giá bất động sản, yếu tố "điều kiện tín dụng" trên thị trường có thể ảnh hưởng đến yếu tố nào sau đây?
- A. Chi phí xây dựng
- B. Thu nhập từ cho thuê
- C. Tỷ suất vốn hóa
- D. Tỷ lệ hao mòn
Câu 23: Phương pháp thẩm định giá nào sau đây không trực tiếp dựa trên dòng tiền hoặc thu nhập do tài sản tạo ra?
- A. Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp
- B. Phương pháp chi phí
- C. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 24: Một thẩm định viên cần xác định giá trị thị trường của một lô đất nông nghiệp ở vùng sâu vùng xa. Dữ liệu giao dịch so sánh rất hạn chế. Phương pháp thẩm định giá nào sau đây có thể phù hợp nhất trong tình huống này?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp
- B. Phương pháp vốn hóa thu nhập
- C. Phương pháp thặng dư
- D. Phương pháp chi phí (tiếp cận chi phí phát triển)
Câu 25: Trong thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào để đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi phát mãi tài sản?
- A. Giá trị thị trường
- B. Giá trị phi thị trường
- C. Giá trị sử dụng
- D. Giá trị đặc biệt
Câu 26: Khi áp dụng phương pháp so sánh, nếu bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn bất động sản thẩm định, cần thực hiện điều chỉnh như thế nào vào giá của bất động sản so sánh?
- A. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh
- B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh
- C. Không cần điều chỉnh vì diện tích không ảnh hưởng đến giá
- D. Điều chỉnh tùy thuộc vào mục đích thẩm định giá
Câu 27: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, tỷ suất chiết khấu được xác định dựa trên yếu tố nào là chính?
- A. Lãi suất tiền gửi ngân hàng
- B. Tỷ lệ lạm phát dự kiến
- C. Chi phí hoạt động của tài sản
- D. Rủi ro của dòng tiền đầu tư
Câu 28: Một thẩm định viên đang thẩm định giá trị quyền thuê một mặt bằng thương mại. Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp nhất để xác định lợi thế quyền thuê?
- A. Phương pháp chi phí
- B. Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp
- C. Phương pháp so sánh (so sánh tiền thuê)
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 29: Giá trị "phi thị trường" thường được sử dụng trong trường hợp thẩm định giá nào sau đây?
- A. Thẩm định giá để mua bán thông thường trên thị trường
- B. Thẩm định giá tài sản để thanh lý
- C. Thẩm định giá để vay vốn ngân hàng
- D. Thẩm định giá để xác định giá trị doanh nghiệp
Câu 30: Nguyên tắc "thay thế" trong thẩm định giá có ý nghĩa gì?
- A. Giá trị tài sản phụ thuộc vào chi phí tạo ra nó.
- B. Giá trị tài sản thay đổi theo thời gian và điều kiện thị trường.
- C. Giá trị tài sản được xác định bởi thu nhập mà nó tạo ra.
- D. Giá trị của một tài sản có xu hướng bị giới hạn bởi chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương.
