Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề 03 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi của các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường?
- A. Nguyên tắc thay thế (Substitution)
- B. Nguyên tắc thay đổi (Change)
- C. Nguyên tắc cung và cầu (Supply and Demand)
- D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use)
Câu 2: Khi thẩm định giá một bất động sản, thẩm định viên cần xem xét đến "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Yếu tố "hợp pháp về mặt pháp lý" trong nguyên tắc này đề cập đến điều gì?
- A. Khả năng tạo ra thu nhập cao nhất cho chủ sở hữu
- B. Công năng sử dụng phù hợp nhất với nhu cầu thị trường hiện tại
- C. Sự tuân thủ các quy định pháp luật về quy hoạch và sử dụng đất
- D. Tính khả thi về mặt kỹ thuật và công nghệ để thực hiện việc sử dụng
Câu 3: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện để làm gì?
- A. Tăng giá trị của bất động sản so sánh lên bằng bất động sản thẩm định
- B. Loại bỏ sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định
- C. Phản ánh sự tăng trưởng giá trị bất động sản theo thời gian
- D. Giảm giá trị của bất động sản so sánh xuống thấp hơn bất động sản thẩm định
Câu 4: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi xác định tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong phương pháp thu nhập trực tiếp để thẩm định giá bất động sản?
- A. Mức độ rủi ro của dòng thu nhập từ bất động sản
- B. Chi phí hoạt động của bất động sản
- C. Giá trị chiết khấu dòng tiền trong tương lai
- D. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến của bất động sản
Câu 5: Phương pháp chi phí thẩm định giá dựa trên nguyên tắc nào?
- A. Nguyên tắc dự kiến lợi nhuận (Anticipation)
- B. Nguyên tắc đóng góp (Contribution)
- C. Nguyên tắc thay thế (Substitution)
- D. Nguyên tắc cân bằng (Balance)
Câu 6: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, "giá trị doanh nghiệp" (Enterprise Value - EV) khác với "giá trị vốn chủ sở hữu" (Equity Value) như thế nào?
- A. Giá trị doanh nghiệp luôn nhỏ hơn giá trị vốn chủ sở hữu.
- B. Giá trị doanh nghiệp chỉ tính đến tài sản hữu hình, còn giá trị vốn chủ sở hữu bao gồm cả tài sản vô hình.
- C. Giá trị doanh nghiệp phản ánh giá trị sổ sách, còn giá trị vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường.
- D. Giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị nợ, trong khi giá trị vốn chủ sở hữu thì không.
Câu 7: Khấu hao (depreciation) trong thẩm định giá theo phương pháp chi phí bao gồm những loại nào?
- A. Khấu hao hữu hình và khấu hao vô hình
- B. Khấu hao vật lý, khấu hao chức năng và khấu hao ngoại cảnh
- C. Khấu hao kinh tế và khấu hao kỹ thuật
- D. Khấu hao lũy kế và khấu hao hàng năm
Câu 8: "Giá trị thị trường" (Market Value) được định nghĩa là gì trong tiêu chuẩn thẩm định giá?
- A. Mức giá cao nhất mà người bán có thể đạt được trong điều kiện thị trường tốt nhất.
- B. Chi phí thấp nhất để thay thế hoặc tái tạo một tài sản tương tự.
- C. Mức giá ước tính mà tại đó một tài sản sẽ được chuyển nhượng vào ngày thẩm định giá giữa một bên mua sẵn sàng và một bên bán sẵn sàng trong một giao dịch thương mại độc lập.
- D. Giá trị chủ quan của tài sản đối với một người mua hoặc người bán cụ thể.
Câu 9: Tại sao việc phân tích "sử dụng đất hiện tại" và "sử dụng đất tiềm năng" lại quan trọng trong quá trình xác định "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" của một bất động sản?
- A. Để đảm bảo bất động sản tuân thủ quy hoạch hiện hành.
- B. Để xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản.
- C. Để dự đoán xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.
- D. Để so sánh giá trị tạo ra từ việc tiếp tục sử dụng hiện tại so với các khả năng sử dụng khác.
Câu 10: Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), tỷ suất chiết khấu (discount rate) phản ánh điều gì?
- A. Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư và rủi ro của dòng tiền
- B. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai
- C. Chi phí hoạt động trung bình của tài sản
- D. Tỷ lệ tăng trưởng của dòng tiền theo thời gian
Câu 11: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất, yếu tố nào sau đây ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất?
- A. Mục đích sử dụng đất của các khu vực lân cận
- B. Thời hạn sử dụng đất còn lại
- C. Số lượng người sở hữu chung quyền sử dụng đất
- D. Tình trạng tranh chấp pháp lý của các bất động sản xung quanh
Câu 12: "Giá trị đặc biệt" (Special Value) khác với "Giá trị thị trường" ở điểm nào?
- A. Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.
- B. Giá trị đặc biệt được xác định dựa trên phương pháp chi phí, còn giá trị thị trường dựa trên phương pháp so sánh.
- C. Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích cộng thêm cho một người mua cụ thể, trong khi giá trị thị trường mang tính khách quan và phổ quát.
- D. Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho tài sản cá nhân, còn giá trị thị trường áp dụng cho tài sản thương mại.
Câu 13: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp chi phí thường được sử dụng khi nào?
- A. Khi có nhiều giao dịch mua bán máy móc thiết bị tương tự trên thị trường.
- B. Khi máy móc thiết bị tạo ra dòng thu nhập ổn định và dễ dự đoán.
- C. Khi cần xác định giá trị thanh lý của máy móc thiết bị.
- D. Khi máy móc thiết bị là tài sản chuyên dụng, ít có giao dịch thị trường hoặc khó tìm kiếm so sánh.
Câu 14: Nguyên tắc "đóng góp" (contribution) trong thẩm định giá bất động sản nghĩa là gì?
- A. Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản được đo bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị bất động sản.
- B. Giá trị của bất động sản được tạo thành từ tổng giá trị của các bộ phận cấu thành cộng lại.
- C. Mỗi yếu tố của bất động sản đều có sự đóng góp ngang bằng vào giá trị chung.
- D. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào sự đóng góp của các yếu tố ngoại cảnh.
Câu 15: Tại sao việc xác định "thị trường phù hợp" lại quan trọng trong phương pháp so sánh trực tiếp?
- A. Để tìm kiếm được nhiều bất động sản so sánh nhất có thể.
- B. Để đảm bảo các bất động sản so sánh có đặc điểm tương đồng và phản ánh đúng điều kiện thị trường của bất động sản thẩm định.
- C. Để giảm thiểu chi phí và thời gian thu thập thông tin về bất động sản so sánh.
- D. Để áp dụng các phương pháp thống kê và phân tích dữ liệu thị trường hiệu quả hơn.
Câu 16: "Chi phí cơ hội của vốn" (opportunity cost of capital) ảnh hưởng đến tỷ suất chiết khấu như thế nào trong phương pháp DCF?
- A. Chi phí cơ hội của vốn làm giảm tỷ suất chiết khấu.
- B. Chi phí cơ hội của vốn không ảnh hưởng đến tỷ suất chiết khấu.
- C. Tỷ suất chiết khấu phải phản ánh hoặc cao hơn chi phí cơ hội của vốn.
- D. Chi phí cơ hội của vốn chỉ được xem xét khi thẩm định giá tài sản vô hình.
Câu 17: "Giá trị thanh lý" (Liquidation Value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?
- A. Khi thẩm định giá cho mục đích thế chấp.
- B. Khi doanh nghiệp cần bán tài sản nhanh chóng để trả nợ hoặc giải thể.
- C. Khi thẩm định giá cho mục đích mua bán sáp nhập doanh nghiệp.
- D. Khi thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm tài sản.
Câu 18: Phương pháp "vốn hóa trực tiếp" (direct capitalization) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên giả định nào về dòng thu nhập?
- A. Dòng thu nhập tăng trưởng đều đặn theo thời gian.
- B. Dòng thu nhập biến động mạnh và khó dự đoán.
- C. Dòng thu nhập giảm dần theo thời gian do khấu hao.
- D. Dòng thu nhập ròng (NOI) ổn định và vĩnh viễn hoặc tương đối ổn định.
Câu 19: "Hao mòn chức năng" (functional obsolescence) trong thẩm định giá bất động sản bao gồm những yếu tố nào?
- A. Sự xuống cấp của vật liệu xây dựng do thời gian và sử dụng.
- B. Các yếu tố tiêu cực từ môi trường xung quanh như ô nhiễm, tiếng ồn.
- C. Sự lỗi thời về thiết kế, công nghệ hoặc công năng sử dụng so với tiêu chuẩn hiện đại.
- D. Sự thay đổi của quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc sử dụng bất động sản.
Câu 20: Trong phương pháp thặng dư (residual method) để thẩm định giá đất, "lợi nhuận nhà phát triển" (developer"s profit) được tính toán như thế nào?
- A. Là phần còn lại sau khi trừ tất cả chi phí phát triển khỏi tổng doanh thu dự án.
- B. Thường được xác định là một tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí phát triển dự án.
- C. Được tính dựa trên so sánh với lợi nhuận của các dự án tương tự đã phát triển thành công.
- D. Là một khoản chi phí cố định được xác định trước khi thực hiện dự án.
Câu 21: Khi điều chỉnh yếu tố "vị trí" trong phương pháp so sánh trực tiếp, nếu bất động sản so sánh có vị trí tốt hơn bất động sản thẩm định, thẩm định viên sẽ thực hiện điều chỉnh như thế nào?
- A. Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.
- B. Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.
- C. Không cần điều chỉnh vì vị trí là yếu tố không định lượng được.
- D. Điều chỉnh giá của bất động sản thẩm định thay vì bất động sản so sánh.
Câu 22: Trong thẩm định giá tài sản vô hình, phương pháp "miễn trừ tiền bản quyền" (relief-from-royalty method) được sử dụng để định giá loại tài sản vô hình nào?
- A. Thương hiệu doanh nghiệp.
- B. Quan hệ khách hàng.
- C. Bằng sáng chế và quyền sở hữu trí tuệ.
- D. Lực lượng lao động tại chỗ.
Câu 23: "Nguyên tắc dự kiến lợi nhuận" (anticipation) trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì?
- A. Giá trị tài sản được xác định bởi chi phí tạo ra tài sản đó trong quá khứ.
- B. Giá trị tài sản được xác định bởi giá trị sử dụng hiện tại của tài sản.
- C. Giá trị tài sản được xác định bởi giá bán của các tài sản tương tự trên thị trường hiện tại.
- D. Giá trị tài sản được xác định bởi lợi ích hoặc thu nhập dự kiến trong tương lai.
Câu 24: Khi sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá một tòa nhà đã cũ, việc ước tính "chi phí thay thế" (replacement cost) khác với "chi phí tái tạo" (reproduction cost) như thế nào?
- A. Chi phí thay thế tính toán chi phí xây dựng công trình tương đương về công năng nhưng có thể sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, trong khi chi phí tái tạo tính toán chi phí xây dựng bản sao chính xác của công trình cũ.
- B. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
- C. Chi phí thay thế chỉ tính chi phí vật liệu, còn chi phí tái tạo bao gồm cả chi phí nhân công.
- D. Chi phí thay thế được sử dụng cho tài sản mới, còn chi phí tái tạo cho tài sản đã qua sử dụng.
Câu 25: Trong thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào?
- A. Giá trị sử dụng đặc biệt của bất động sản đối với chủ sở hữu.
- B. Giá trị đầu tư của bất động sản trong dài hạn.
- C. Giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm thẩm định.
- D. Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản trong trường hợp khẩn cấp.
Câu 26: Khi thẩm định giá một bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để phản ánh giá trị gia tăng tiềm năng đó?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
- B. Phương pháp chi phí.
- C. Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
- D. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF).
Câu 27: "Hao mòn ngoại cảnh" (external obsolescence) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản do yếu tố nào?
- A. Sự xuống cấp của kết cấu và vật liệu xây dựng.
- B. Các yếu tố tiêu cực bên ngoài bất động sản như thay đổi quy hoạch, kinh tế khu vực suy thoái.
- C. Sự lỗi thời về thiết kế và công năng sử dụng của công trình.
- D. Sự thay đổi về sở thích và thị hiếu của người mua nhà.
Câu 28: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, tại sao cần ưu tiên sử dụng các bất động sản so sánh có thời điểm giao dịch gần với thời điểm thẩm định giá?
- A. Để dễ dàng thu thập thông tin và kiểm chứng giao dịch.
- B. Để đảm bảo tính pháp lý của các giao dịch so sánh.
- C. Để phản ánh đúng điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định giá và giảm thiểu ảnh hưởng của biến động giá theo thời gian.
- D. Để tăng số lượng bất động sản so sánh có sẵn.
Câu 29: "Giá trị đầu tư" (Investment Value) khác với "Giá trị thị trường" ở điểm nào?
- A. Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường.
- B. Giá trị đầu tư mang tính chủ quan, phụ thuộc vào nhà đầu tư cụ thể, trong khi giá trị thị trường mang tính khách quan.
- C. Giá trị đầu tư chỉ áp dụng cho bất động sản đầu tư, còn giá trị thị trường áp dụng cho mọi loại tài sản.
- D. Giá trị đầu tư được xác định bằng phương pháp DCF, còn giá trị thị trường bằng phương pháp so sánh.
Câu 30: Trong phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây thường không được tính vào "chi phí xây dựng trực tiếp" (direct construction costs)?
- A. Chi phí vật liệu xây dựng (gạch, xi măng, sắt thép).
- B. Chi phí nhân công xây dựng.
- C. Chi phí thuê máy móc, thiết bị thi công.
- D. Chi phí quản lý dự án và chi phí thiết kế kiến trúc.
