Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online – Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá – Đề 04

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi sự kỳ vọng về lợi ích tương lai mà tài sản đó mang lại?

• A. Nguyên tắc thay thế (Substitution)
• B. Nguyên tắc dự kiến (Anticipation)
• C. Nguyên tắc cung và cầu (Supply and Demand)
• D. Nguyên tắc đóng góp (Contribution)

Câu 2: Trong thẩm định giá bất động sản, "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use - HBU) được xác định là mục đích sử dụng tài sản phải đáp ứng đồng thời các tiêu chí nào?

• A. Hợp pháp và có lợi nhuận cao nhất.
• B. Khả thi về mặt vật lý và được thị trường ưa chuộng.
• C. Được pháp luật cho phép và mang lại giá trị xã hội.
• D. Hợp pháp, khả thi về vật lý, khả thi về tài chính và đạt hiệu quả cao nhất.

Câu 3: Khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng hiện hữu bằng phương pháp thu nhập vốn hóa trực tiếp, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng nhất đến tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) được sử dụng?

• A. Mức độ rủi ro của dòng thu nhập từ tòa nhà và lãi suất đầu tư trên thị trường.
• B. Chi phí xây dựng ban đầu của tòa nhà và tuổi đời còn lại.
• C. Diện tích cho thuê của tòa nhà và vị trí địa lý.
• D. Tình trạng pháp lý của bất động sản và uy tín của chủ đầu tư.

Câu 4: Phương pháp chi phí thẩm định giá (Cost Approach) dựa trên nguyên tắc nào sau đây?

• A. Nguyên tắc cung và cầu.
• B. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
• C. Nguyên tắc thay thế.
• D. Nguyên tắc đóng góp.

Câu 5: Trong phương pháp so sánh thị trường (Sales Comparison Approach), khi một bất động sản so sánh (Comparable) có đặc điểm vượt trội hơn so với bất động sản cần thẩm định (Subject Property), thẩm định viên cần thực hiện điều chỉnh giá như thế nào đối với bất động sản so sánh?

• A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
• B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
• C. Không cần điều chỉnh giá, chỉ cần so sánh trực tiếp.
• D. Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm tính của thẩm định viên.

Câu 6: Yếu tố nào sau đây thuộc về hao mòn chức năng (Functional Obsolescence) của một tòa nhà?

• A. Vết nứt tường do lún móng.
• B. Mái nhà bị dột do mưa bão.
• C. Sơn ngoại thất bị phai màu.
• D. Thiết kế mặt bằng không gian văn phòng không còn phù hợp với xu hướng hiện đại.

Câu 7: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (Discounted Cash Flow - DCF) thuộc nhóm phương pháp thẩm định giá nào?

• A. Phương pháp so sánh thị trường.
• B. Phương pháp chi phí.
• C. Phương pháp thu nhập.
• D. Phương pháp giá trị tài sản ròng.

Câu 8: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, "giá trị thanh lý" (Salvage Value) thường được xác định khi nào?

• A. Khi máy móc thiết bị đang hoạt động bình thường.
• B. Khi kết thúc thời gian sử dụng hữu ích của máy móc thiết bị.
• C. Khi mua mới máy móc thiết bị.
• D. Khi nâng cấp máy móc thiết bị.

Câu 9: Nguyên tắc "thay đổi" (Change) trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì về giá trị tài sản?

• A. Giá trị tài sản luôn biến động và chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị.
• B. Giá trị tài sản chỉ thay đổi khi có sự cải tạo, nâng cấp.
• C. Giá trị tài sản ổn định theo thời gian nếu được bảo trì tốt.
• D. Giá trị tài sản không liên quan đến các yếu tố bên ngoài.

Câu 10: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang suy thoái, yếu tố nào sau đây sẽ có xu hướng làm giảm giá trị thẩm định của bất động sản?

• A. Lãi suất vay mua nhà giảm.
• B. Chính sách kích cầu bất động sản của chính phủ.
• C. Số lượng giao dịch bất động sản trên thị trường giảm mạnh.
• D. Chi phí xây dựng tăng cao.

Câu 11: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất để xác định giá trị thị trường?

• A. Diện tích và hình dạng thửa đất.
• B. Mục đích sử dụng đất được pháp luật cho phép và tiềm năng phát triển.
• C. Vị trí địa lý và cảnh quan xung quanh.
• D. Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Câu 12: Trong phương pháp chi phí tái tạo (Reproduction Cost), chi phí nào được sử dụng để tính toán giá trị công trình xây dựng?

• A. Chi phí xây dựng một công trình hoàn toàn giống hệt, kể cả về vật liệu và thiết kế ban đầu.
• B. Chi phí xây dựng một công trình tương tự về công năng nhưng sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại hơn.
• C. Chi phí mua một công trình tương tự đã qua sử dụng trên thị trường.
• D. Chi phí cải tạo, sửa chữa công trình hiện có.

Câu 13: "Giá trị đặc biệt" (Special Value) khác với "giá trị thị trường" (Market Value) ở điểm nào?

• A. Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường.
• B. Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho tài sản chuyên biệt.
• C. Giá trị đặc biệt được xác định bằng phương pháp khác với giá trị thị trường.
• D. Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích chủ quan của một người mua cụ thể, không mang tính phổ quát như giá trị thị trường.

Câu 14: Khi thẩm định giá một tài sản vô hình như thương hiệu, phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng?

• A. Phương pháp so sánh giao dịch thương hiệu.
• B. Phương pháp chi phí tạo dựng thương hiệu.
• C. Phương pháp thu nhập vượt trội (Excess Earnings Method).
• D. Phương pháp giá trị còn lại (Residual Value Method).

Câu 15: Trong thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào?

• A. Giá trị thị trường.
• B. Giá trị sử dụng đặc biệt.
• C. Giá trị bảo hiểm.
• D. Giá trị thanh lý.

Câu 16: Một nhà máy sản xuất đã hoạt động 20 năm, khi thẩm định giá theo phương pháp chi phí, loại hao mòn nào thường khó ước tính nhất?

• A. Hao mòn vật lý (Physical Deterioration).
• B. Hao mòn kinh tế (Economic Obsolescence).
• C. Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence).
• D. Tất cả các loại hao mòn đều dễ ước tính.

Câu 17: Trong phương pháp thặng dư (Development Approach), giá trị đất được xác định như thế nào?

• A. Dựa trên giá giao dịch của các thửa đất tương tự lân cận.
• B. Dựa trên chi phí đầu tư vào đất.
• C. Bằng giá trị phát triển dự án tiềm năng trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận kỳ vọng.
• D. Bằng giá trị ghi sổ kế toán của đất.

Câu 18: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, chỉ số tài chính nào sau đây thường được sử dụng để vốn hóa thu nhập?

• A. Tổng doanh thu (Gross Revenue).
• B. Lợi nhuận gộp (Gross Profit).
• C. Lợi nhuận trước thuế (Profit Before Tax).
• D. Thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI).

Câu 19: Nguyên tắc "đóng góp" (Contribution) trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì?

• A. Giá trị tài sản được xác định bởi chi phí tạo ra nó.
• B. Giá trị của một bộ phận tài sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị.
• C. Giá trị tài sản được xác định bởi giá của tài sản tương tự trên thị trường.
• D. Giá trị tài sản phụ thuộc vào kỳ vọng lợi ích tương lai.

Câu 20: Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại thuần (Net Present Value - NPV) của tài sản?

• A. Tổng dòng tiền dự kiến.
• B. Thời gian dự kiến tạo ra dòng tiền.
• C. Lãi suất chiết khấu (Discount Rate).
• D. Giá trị thanh lý cuối kỳ.

Câu 21: Tình huống nào sau đây thể hiện rõ nhất nguyên tắc "cung và cầu" (Supply and Demand) trong thẩm định giá bất động sản?

• A. Giá căn hộ tăng mạnh khi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu mua ở đô thị tăng cao.
• B. Giá thuê văn phòng giảm khi kinh tế suy thoái khiến nhiều doanh nghiệp thu hẹp hoạt động.
• C. Giá nhà đất ven biển tăng do chi phí đầu tư hạ tầng tăng lên.
• D. Giá trị bất động sản tăng khi có quy hoạch phát triển khu vực.

Câu 22: Khi thẩm định giá một quyền tài sản mà việc chuyển nhượng bị hạn chế bởi pháp luật, thẩm định viên cần chú ý đến yếu tố nào?

• A. Chi phí pháp lý để chuyển nhượng.
• B. Thời gian cần thiết để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
• C. Mức độ phổ biến của loại hình tài sản đó trên thị trường.
• D. Mức độ ảnh hưởng của hạn chế chuyển nhượng đến khả năng giao dịch và giá trị thị trường của tài sản.

Câu 23: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị đã qua sử dụng, việc xác định "tuổi đời hiệu quả" (Effective Age) quan trọng hơn "tuổi đời thực tế" (Actual Age) khi nào?

• A. Khi tính giá trị bảo hiểm của máy móc thiết bị.
• B. Khi máy móc thiết bị được bảo trì, bảo dưỡng tốt hơn mức trung bình hoặc sử dụng trong điều kiện khắc nghiệt.
• C. Khi máy móc thiết bị còn trong thời gian bảo hành của nhà sản xuất.
• D. Khi thẩm định giá cho mục đích kế toán.

Câu 24: Để kiểm tra tính hợp lý của kết quả thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp nào để so sánh và đối chiếu?

• A. Phương pháp chi phí tái tạo.
• B. Phương pháp thặng dư.
• C. Phương pháp so sánh thị trường.
• D. Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền.

Câu 25: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, yếu tố rủi ro nào sau đây có tác động lớn nhất đến giá trị dự án?

• A. Rủi ro thi công chậm tiến độ.
• B. Rủi ro biến động chi phí vật liệu xây dựng.
• C. Rủi ro lãi suất vay vốn tăng.
• D. Rủi ro thị trường bất động sản biến động và thay đổi chính sách pháp lý.

Câu 26: Trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên cần nêu rõ "cơ sở giá trị" (Basis of Value) nào được sử dụng. "Cơ sở giá trị" cho biết điều gì?

• A. Phương pháp thẩm định giá đã sử dụng.
• B. Loại giá trị (ví dụ: giá trị thị trường, giá trị phi thị trường) và định nghĩa cụ thể về giá trị được thẩm định.
• C. Mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá.
• D. Thông tin về thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá.

Câu 27: Khi thẩm định giá trị quyền thuê một bất động sản, yếu tố nào sau đây cần được xem xét để xác định giá trị lợi thế thuê?

• A. Thời hạn thuê còn lại và mức chênh lệch giữa giá thuê theo hợp đồng và giá thuê thị trường.
• B. Chi phí sửa chữa và cải tạo bất động sản thuê.
• C. Uy tín của bên cho thuê và bên thuê.
• D. Vị trí và tiện ích của bất động sản thuê.

Câu 28: Trong thẩm định giá, việc "chiết khấu dòng tiền" (Discounting Cash Flow) nhằm mục đích gì?

• A. Tăng giá trị dòng tiền trong tương lai.
• B. Xác định tổng dòng tiền thu nhập từ tài sản.
• C. Quy đổi giá trị dòng tiền thu nhập dự kiến trong tương lai về giá trị ở thời điểm thẩm định giá.
• D. Phân tích rủi ro của dòng tiền.

Câu 29: Khi thẩm định giá một tác phẩm nghệ thuật, yếu tố nào sau đây mang tính chủ quan và khó định lượng nhất?

• A. Nguồn gốc và lịch sử tác phẩm.
• B. Giá trị thẩm mỹ và cảm xúc mà tác phẩm mang lại.
• C. Kích thước và chất liệu của tác phẩm.
• D. Tình trạng bảo quản của tác phẩm.

Câu 30: Đạo đức nghề nghiệp có vai trò như thế nào đối với thẩm định viên?

• A. Giúp thẩm định viên tăng thu nhập cá nhân.
• B. Đảm bảo thẩm định viên không bị kiện tụng.
• C. Giúp thẩm định viên nổi tiếng hơn trong giới chuyên môn.
• D. Đảm bảo tính khách quan, trung thực, và tin cậy của kết quả thẩm định giá, bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.