Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề 06 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng trực tiếp bởi sự thay đổi của các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường?
- A. Nguyên tắc thay thế
- B. Nguyên tắc thay đổi
- C. Nguyên tắc cung và cầu
- D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Câu 2: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng. Để ước tính giá trị của tòa nhà này, thẩm định viên cần phân tích thu nhập ròng hàng năm mà tòa nhà có thể tạo ra và tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp thẩm định giá nào sau đây được mô tả ở đây?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp
- B. Phương pháp chi phí tái tạo
- C. Phương pháp vốn hóa thu nhập
- D. Phương pháp thặng dư
Câu 3: Xét tình huống hai bất động sản tương tự về vị trí, quy mô và chất lượng xây dựng. Tuy nhiên, bất động sản A nằm trên đường phố ồn ào, trong khi bất động sản B nằm trong khu vực yên tĩnh hơn. Theo nguyên tắc thẩm định giá, bất động sản nào dự kiến sẽ có giá trị cao hơn và nguyên tắc nào giải thích cho sự khác biệt này?
- A. Bất động sản A có giá trị cao hơn vì nguyên tắc khan hiếm.
- B. Bất động sản B có giá trị cao hơn vì nguyên tắc đóng góp và ngoại cảnh.
- C. Cả hai bất động sản có giá trị tương đương vì nguyên tắc thay thế.
- D. Không thể xác định bất động sản nào có giá trị cao hơn nếu không có thêm thông tin.
Câu 4: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện để phản ánh sự khác biệt nào giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá?
- A. Sự khác biệt về thời điểm giao dịch.
- B. Sự khác biệt về điều kiện thị trường chung.
- C. Sự khác biệt về các đặc điểm cụ thể của tài sản (ví dụ: diện tích, vị trí, chất lượng).
- D. Tất cả các yếu tố trên.
Câu 5: Khi thẩm định giá một nhà máy sản xuất đã cũ, phương pháp chi phí tái tạo thường xem xét các loại hao mòn nào để điều chỉnh chi phí xây dựng mới?
- A. Hao mòn vật chất
- B. Hao mòn chức năng
- C. Hao mòn ngoại cảnh
- D. Tất cả các loại hao mòn trên
Câu 6: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp vốn hóa thu nhập phản ánh điều gì về mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị tài sản?
- A. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm mà nhà đầu tư kỳ vọng trên giá trị tài sản.
- B. Chi phí hoạt động hàng năm của tài sản so với giá trị tài sản.
- C. Tốc độ tăng trưởng dự kiến của thu nhập từ tài sản.
- D. Thời gian hoàn vốn đầu tư từ thu nhập của tài sản.
Câu 7: Trong thẩm định giá bất động sản, "Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) được định nghĩa là gì?
- A. Sử dụng hiện tại của tài sản mang lại lợi nhuận cao nhất.
- B. Sử dụng hợp lý, khả thi về mặt pháp lý, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- C. Sử dụng tài sản phù hợp với quy hoạch của địa phương.
- D. Sử dụng tài sản để phục vụ lợi ích cộng đồng.
Câu 8: Một thẩm định viên đang thẩm định giá một khu đất trống nằm trong khu vực đang phát triển nhanh chóng. Yếu tố nào sau đây có thể có tác động lớn nhất đến giá trị hiện tại của khu đất theo nguyên tắc dự đoán (Anticipation)?
- A. Chi phí san lấp mặt bằng hiện tại của khu đất.
- B. Giá bán của các khu đất trống tương tự trong quá khứ.
- C. Tiềm năng phát triển khu dân cư hoặc thương mại trong tương lai.
- D. Diện tích và hình dạng hiện tại của khu đất.
Câu 9: Khi nào thì phương pháp chi phí tái tạo (Reproduction Cost) được ưu tiên sử dụng hơn phương pháp chi phí thay thế (Replacement Cost) trong thẩm định giá?
- A. Khi tài sản cần thẩm định là mới và hiện đại.
- B. Khi tài sản cần thẩm định có giá trị lịch sử hoặc kiến trúc độc đáo và cần được phục dựng chính xác.
- C. Khi thông tin về chi phí thay thế dễ dàng thu thập hơn.
- D. Khi tài sản cần thẩm định có tuổi đời cao và lỗi thời.
Câu 10: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, dòng tiền tự do (Free Cash Flow) thường được sử dụng trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF). Dòng tiền tự do đại diện cho điều gì?
- A. Lợi nhuận ròng của doanh nghiệp sau thuế.
- B. Tổng doanh thu của doanh nghiệp trừ đi chi phí hoạt động.
- C. Dòng tiền còn lại sau khi doanh nghiệp đã thanh toán các chi phí hoạt động và đầu tư vốn.
- D. Dòng tiền chỉ dành riêng cho cổ đông của doanh nghiệp.
Câu 11: Nguyên tắc thay thế (Substitution) trong thẩm định giá nói rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị giới hạn bởi điều gì?
- A. Chi phí sản xuất ra tài sản tương tự.
- B. Chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương về công năng và tiện ích.
- C. Giá bán trung bình của các tài sản tương tự trên thị trường.
- D. Giá trị sổ sách của tài sản.
Câu 12: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, yếu tố nào sau đây thường được xem xét để đánh giá hao mòn chức năng (Functional Obsolescence)?
- A. Tuổi đời vật lý của máy móc.
- B. Mức độ sử dụng và bảo trì máy móc.
- C. Sự lạc hậu về công nghệ hoặc thiết kế so với các máy móc hiện đại hơn.
- D. Ảnh hưởng của môi trường xung quanh đến máy móc.
Câu 13: Khi thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, thẩm định viên cần đặc biệt chú trọng đến yếu tố nào để đảm bảo giá trị thẩm định là phù hợp và an toàn cho khoản vay?
- A. Giá trị sử dụng đặc biệt của bất động sản đối với chủ sở hữu.
- B. Giá trị thị trường có thể bán được của bất động sản trong điều kiện thị trường bình thường.
- C. Chi phí xây dựng lại bất động sản tại thời điểm thẩm định.
- D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản.
Câu 14: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, nếu bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn so với bất động sản cần thẩm định giá, thì cần thực hiện điều chỉnh giá như thế nào đối với bất động sản so sánh?
- A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
- B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
- C. Không cần điều chỉnh giá bất động sản so sánh.
- D. Điều chỉnh giá bất động sản cần thẩm định giá.
Câu 15: Yếu tố "cung và cầu" ảnh hưởng đến giá trị tài sản theo cách nào trong thẩm định giá?
- A. Cung và cầu không ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản.
- B. Giá trị tài sản chỉ phụ thuộc vào chi phí sản xuất.
- C. Khi cầu tăng và cung không đổi, giá trị tài sản có xu hướng tăng.
- D. Khi cung tăng và cầu không đổi, giá trị tài sản có xu hướng tăng.
Câu 16: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), tỷ suất chiết khấu (Discount Rate) được sử dụng để phản ánh điều gì?
- A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.
- B. Chi phí vốn trung bình của doanh nghiệp.
- C. Tỷ lệ tăng trưởng dự kiến của dòng tiền.
- D. Rủi ro của dòng tiền và giá trị thời gian của tiền.
Câu 17: Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất có thời hạn cần xem xét yếu tố nào đặc biệt quan trọng so với thẩm định giá đất sở hữu vĩnh viễn?
- A. Thời hạn sử dụng đất còn lại.
- B. Vị trí và diện tích đất.
- C. Mục đích sử dụng đất.
- D. Giá đất do Nhà nước quy định.
Câu 18: Phương pháp thặng dư (Development Approach) thường được sử dụng để thẩm định giá loại hình bất động sản nào?
- A. Bất động sản đang được sử dụng ổn định và tạo thu nhập.
- B. Bất động sản đã hoàn thiện và sẵn sàng để bán.
- C. Đất đai hoặc dự án bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai.
- D. Bất động sản đặc biệt như di tích lịch sử.
Câu 19: Trong thẩm định giá, thuật ngữ "giá trị thị trường" (Market Value) được định nghĩa chính xác nhất là gì?
- A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
- B. Mức giá ước tính mà một tài sản có thể được trao đổi vào ngày định giá giữa một bên mua sẵn sàng và một bên bán sẵn sàng trong một giao dịch khách quan.
- C. Chi phí để tạo ra tài sản tương tự.
- D. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.
Câu 20: Khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê, thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI) thường được tính toán như thế nào?
- A. Tổng thu nhập cho thuê tiềm năng trừ đi tổng chi phí hoạt động.
- B. Lợi nhuận ròng sau thuế của tòa nhà.
- C. Tổng thu nhập cho thuê thực tế trừ đi chi phí khấu hao.
- D. Tổng thu nhập cho thuê tiềm năng trừ đi chi phí tài chính.
Câu 21: Một lô đất có vị trí đẹp nhưng đang bị ô nhiễm môi trường nghiêm trọng. Theo nguyên tắc "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất", việc thẩm định giá cần xem xét yếu tố nào?
- A. Chỉ xem xét tiềm năng sử dụng đất sau khi đã khắc phục ô nhiễm.
- B. Bỏ qua yếu tố ô nhiễm và chỉ tập trung vào vị trí đẹp.
- C. Xem xét chi phí và khả năng khắc phục ô nhiễm để xác định khả năng sử dụng hợp pháp và hiệu quả.
- D. Thẩm định giá đất như đất nông nghiệp vì hiện trạng ô nhiễm.
Câu 22: Trong phương pháp chi phí, chi phí cơ hội của vốn đầu tư vào tài sản được thể hiện thông qua yếu tố nào?
- A. Chi phí xây dựng trực tiếp.
- B. Chi phí xây dựng gián tiếp.
- C. Chi phí hao mòn lũy kế.
- D. Lợi nhuận của nhà đầu tư (entrepreneurial profit).
Câu 23: Một thẩm định viên sử dụng ba bất động sản so sánh để thẩm định giá một căn nhà. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, giá trị điều chỉnh của ba bất động sản so sánh lần lượt là 5 tỷ, 5.2 tỷ và 4.9 tỷ đồng. Giá trị ước tính hợp lý nhất cho căn nhà cần thẩm định là bao nhiêu?
- A. 4.9 tỷ đồng (giá trị thấp nhất)
- B. 5.0 - 5.1 tỷ đồng (giá trị trung bình hoặc trung vị)
- C. 5.2 tỷ đồng (giá trị cao nhất)
- D. Không thể xác định nếu không có thêm thông tin.
Câu 24: Khi thẩm định giá tài sản vô hình như bằng sáng chế, phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng nhất?
- A. Phương pháp chi phí tái tạo.
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
- C. Phương pháp thu nhập (dựa trên dòng tiền hoặc lợi nhuận).
- D. Phương pháp giá trị còn lại.
Câu 25: Trong thẩm định giá, "giá trị phi thị trường" (Non-Market Value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?
- A. Khi thẩm định giá cho mục đích mua bán thông thường trên thị trường.
- B. Khi thẩm định giá cho mục đích đặc biệt như bảo hiểm, tính thuế, hoặc thanh lý tài sản.
- C. Khi tài sản có tính thanh khoản cao và dễ dàng giao dịch.
- D. Khi muốn xác định giá trị tối đa mà tài sản có thể đạt được.
Câu 26: Nguyên tắc "cân bằng" (Balance) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến sự cân bằng giữa các yếu tố nào để đạt được giá trị tối ưu?
- A. Sự cân bằng giữa các yếu tố sản xuất như đất đai, lao động, vốn và quản lý.
- B. Sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường.
- C. Sự cân bằng giữa lợi ích và chi phí đầu tư vào bất động sản.
- D. Sự cân bằng giữa yếu tố nội tại và yếu tố ngoại cảnh của bất động sản.
Câu 27: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, yếu tố nào sau đây có thể ảnh hưởng lớn nhất đến tỷ suất vốn hóa được sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập?
- A. Chi phí xây dựng khách sạn ban đầu.
- B. Giá đất tại khu vực khách sạn tọa lạc.
- C. Mức độ rủi ro kinh doanh và biến động thu nhập của khách sạn.
- D. Tuổi đời của khách sạn.
Câu 28: Trong thẩm định giá, "giá trị đặc biệt" (Special Value) khác với "giá trị thị trường" ở điểm nào?
- A. Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.
- B. Giá trị đặc biệt được xác định cho mục đích thanh lý tài sản.
- C. Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị sử dụng cho mục đích công cộng.
- D. Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích cộng thêm cho một người mua cụ thể do các yếu tố chủ quan hoặc lợi thế đặc biệt.
Câu 29: Phương pháp "phân bổ" (Allocation Method) thường được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản để tách giá trị đất và giá trị công trình xây dựng. Cơ sở chính của phương pháp này là gì?
- A. Chi phí xây dựng lại công trình và giá trị còn lại của công trình.
- B. Tỷ lệ giá trị đất trên tổng giá trị bất động sản trong các giao dịch tương tự.
- C. Thu nhập ròng từ bất động sản và tỷ suất vốn hóa.
- D. Giá trị thị trường của các bất động sản so sánh.
Câu 30: Trong thẩm định giá, việc kiểm tra và phân tích thông tin thị trường là bước quan trọng để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của kết quả thẩm định. Loại thông tin thị trường nào sau đây là quan trọng nhất?
- A. Thông tin về quy hoạch phát triển đô thị trong tương lai.
- B. Thông tin về lãi suất ngân hàng và tình hình kinh tế vĩ mô.
- C. Thông tin về giá giao dịch và đặc điểm của các tài sản tương tự đã bán gần đây.
- D. Thông tin về chi phí xây dựng và giá vật liệu xây dựng hiện tại.
