Bài Tập, Đề Thi Trắc Nghiệm Online - Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề 10 bao gồm nhiều câu hỏi hay, bám sát chương trình. Cùng làm bài tập trắc nghiệm ngay.
Câu 1: Nguyên tắc "Thay thế" trong thẩm định giá bất động sản phát biểu rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá của:
- A. Chi phí xây dựng lại tài sản tương tự.
- B. Tài sản tương tự có thể thay thế với công năng tương đương.
- C. Tài sản có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- D. Tài sản được định giá cao nhất trong khu vực.
Câu 2: Trong thẩm định giá, "Giá trị thị trường" được định nghĩa là mức giá ước tính mà tại đó một tài sản sẽ được chuyển nhượng giữa một bên mua sẵn sàng và một bên bán sẵn sàng trong một giao dịch:
- A. Bị ép buộc và thiếu thông tin.
- B. Giữa các bên liên kết đặc biệt.
- C. Thương mại công bằng và hợp lý.
- D. Trong điều kiện thị trường suy thoái.
Câu 3: Một nhà máy sản xuất đang hoạt động có giá trị cao hơn khi tiếp tục vận hành so với việc bán thanh lý tài sản riêng lẻ. Nguyên tắc thẩm định giá nào sau đây được thể hiện rõ nhất trong tình huống này?
- A. Nguyên tắc thay thế.
- B. Nguyên tắc cung và cầu.
- C. Nguyên tắc đóng góp.
- D. Nguyên tắc sử dụng liên tục (Going Concern).
Câu 4: Khi thẩm định giá một bất động sản thương mại đang cho thuê, thẩm định viên cần phân tích hợp đồng thuê để xác định yếu tố nào sau đây ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị?
- A. Mức tiền thuê hiện tại và thời hạn thuê còn lại.
- B. Mục đích sử dụng đất ghi trong sổ đỏ.
- C. Chi phí xây dựng ban đầu của tòa nhà.
- D. Giá bán của các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây.
Câu 5: Phương pháp chi phí thẩm định giá thường được áp dụng hiệu quả nhất cho loại tài sản nào sau đây do tính độc đáo và ít có giao dịch so sánh trên thị trường?
- A. Căn hộ chung cư.
- B. Nhà máy điện hạt nhân.
- C. Xe ô tô đã qua sử dụng.
- D. Đất nông nghiệp.
Câu 6: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi một bất động sản so sánh có diện tích đất lớn hơn bất động sản cần thẩm định, cần thực hiện điều chỉnh giá như thế nào?
- A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
- B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
- C. Không cần điều chỉnh nếu diện tích không đáng kể.
- D. Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm tính của thẩm định viên.
Câu 7: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập ròng hàng năm và:
- A. Chi phí hoạt động hàng năm.
- B. Tỷ lệ lấp đầy của bất động sản.
- C. Lãi suất vay vốn ngân hàng.
- D. Giá trị thị trường của bất động sản.
Câu 8: Một nhà đầu tư mua một tòa nhà văn phòng với mục đích cho thuê. Quyết định đầu tư này chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất bởi nguyên tắc thẩm định giá nào?
- A. Nguyên tắc thay thế.
- B. Nguyên tắc cân bằng.
- C. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
- D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Câu 9: Hao mòn chức năng (Functional obsolescence) của một tòa nhà văn phòng có thể phát sinh do yếu tố nào sau đây?
- A. Thiết kế mặt bằng không phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện tại.
- B. Vị trí tòa nhà trở nên kém thuận lợi do thay đổi quy hoạch.
- C. Vật liệu xây dựng bị xuống cấp theo thời gian.
- D. Tòa nhà bị hư hỏng do thiên tai.
Câu 10: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây có vai trò quan trọng nhất trong việc xác định giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai?
- A. Tổng dòng tiền dự kiến.
- B. Lãi suất chiết khấu.
- C. Thời gian dự kiến dòng tiền.
- D. Phương pháp dự báo dòng tiền.
Câu 11: "Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) của một khu đất trống được xác định dựa trên việc xem xét đến yếu tố nào sau đây?
- A. Mục đích sử dụng hiện tại của các khu đất lân cận.
- B. Ý kiến chủ quan của thẩm định viên về tiềm năng khu đất.
- C. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được phê duyệt gần nhất.
- D. Sử dụng hợp pháp, khả thi về vật lý, khả thi về tài chính và sinh lợi cao nhất.
Câu 12: Khi thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, yếu tố nào sau đây thường có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị?
- A. Mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận.
- B. Vị trí tương đối so với trung tâm hành chính.
- C. Thời hạn sử dụng đất còn lại.
- D. Diện tích đất theo hồ sơ địa chính.
Câu 13: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp nào sau đây thường được ưu tiên áp dụng cho các thiết bị chuyên dùng, ít giao dịch mua bán trên thị trường?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
- B. Phương pháp chi phí tái tạo hoặc thay thế.
- C. Phương pháp vốn hóa thu nhập.
- D. Phương pháp giá trị còn lại.
Câu 14: Một thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để định giá một căn hộ. Bất động sản so sánh có ban công, trong khi căn hộ thẩm định không có. Điều chỉnh nào sau đây là phù hợp?
- A. Tăng giá trị của bất động sản so sánh.
- B. Giảm giá trị của bất động sản so sánh.
- C. Không điều chỉnh vì ban công không ảnh hưởng đáng kể.
- D. Điều chỉnh tăng giá trị của căn hộ thẩm định.
Câu 15: Mục đích thẩm định giá "thế chấp" thường tập trung vào việc xác định giá trị nào của tài sản để đảm bảo khả năng thu hồi vốn cho bên cho vay?
- A. Giá trị sử dụng đặc biệt.
- B. Giá trị bảo hiểm.
- C. Giá trị thị trường hoặc giá trị thanh lý.
- D. Giá trị đầu tư dài hạn.
Câu 16: Trong phương pháp thặng dư, giá trị đất được xác định bằng cách lấy tổng giá trị phát triển dự án trừ đi các chi phí phát triển và:
- A. Lợi nhuận của nhà phát triển.
- B. Thuế và các nghĩa vụ tài chính.
- C. Chi phí marketing và bán hàng.
- D. Chi phí quản lý dự án.
Câu 17: Khi thẩm định giá một tài sản vô hình như thương hiệu, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để xác định giá trị dựa trên lợi thế kinh tế mà thương hiệu mang lại?
- A. Phương pháp chi phí lịch sử.
- B. Phương pháp giá trị thị trường.
- C. Phương pháp chi phí thay thế.
- D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thương hiệu (Relief-from-Royalty).
Câu 18: Yếu tố "cung và cầu" ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
- A. Chỉ ảnh hưởng đến giá thuê, không ảnh hưởng đến giá bán.
- B. Ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả thông qua sự cân bằng thị trường.
- C. Chỉ ảnh hưởng đến bất động sản thương mại, không ảnh hưởng đến nhà ở.
- D. Không có ảnh hưởng đáng kể nếu thị trường ổn định.
Câu 19: Một bất động sản có vị trí tại khu vực đang phát triển hạ tầng giao thông sẽ chịu ảnh hưởng của nguyên tắc thẩm định giá nào?
- A. Nguyên tắc thay thế.
- B. Nguyên tắc cân bằng.
- C. Nguyên tắc dự kiến sự thay đổi.
- D. Nguyên tắc đóng góp.
Câu 20: Trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên cần trình bày thông tin nào sau đây để đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng về cơ sở giá trị?
- A. Thông tin cá nhân của thẩm định viên.
- B. Chi tiết về phí dịch vụ thẩm định giá.
- C. Phân tích chi tiết về tình hình tài chính của khách hàng.
- D. Định nghĩa giá trị thẩm định và cơ sở pháp lý liên quan.
Câu 21: Một nhà kho cũ kỹ, không còn phù hợp với tiêu chuẩn hiện đại, đang tạo ra hao mòn loại gì?
- A. Hao mòn chức năng.
- B. Hao mòn vật lý.
- C. Hao mòn kinh tế (ngoại cảnh).
- D. Không có hao mòn nếu vẫn sử dụng được.
Câu 22: Để thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, phương pháp nào sau đây thường được xem là phù hợp nhất do khả năng phản ánh trực tiếp thu nhập từ hoạt động kinh doanh?
- A. Phương pháp chi phí.
- B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
- C. Phương pháp vốn hóa thu nhập hoặc chiết khấu dòng tiền.
- D. Phương pháp thặng dư.
Câu 23: Trong phương pháp chi phí, "chi phí thay thế" khác với "chi phí tái tạo" ở điểm nào?
- A. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
- B. Chi phí thay thế tính cho công trình có công năng tương tự nhưng có thể dùng vật liệu và thiết kế hiện đại.
- C. Chi phí tái tạo đã bao gồm chi phí hao mòn, chi phí thay thế thì chưa.
- D. Không có sự khác biệt đáng kể giữa hai loại chi phí này.
Câu 24: Khi thẩm định giá một thửa đất nông nghiệp, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng quan trọng nhất đến năng suất và do đó ảnh hưởng đến giá trị?
- A. Khoảng cách đến trung tâm thành phố.
- B. Diện tích thửa đất.
- C. Hình dạng thửa đất.
- D. Độ phì nhiêu của đất.
Câu 25: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (FCFF) thường được sử dụng để định giá dựa trên:
- A. Giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp.
- B. Lợi nhuận kế toán sau thuế của doanh nghiệp.
- C. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp trong tương lai.
- D. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Câu 26: "Nguyên tắc đóng góp" (Contribution) trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận cấu thành nên tài sản phụ thuộc vào:
- A. Chi phí xây dựng hoặc lắp đặt bộ phận đó.
- B. Mức độ gia tăng giá trị chung của toàn bộ tài sản khi có bộ phận đó.
- C. Giá trị thị trường của các bộ phận tương tự trên thị trường.
- D. Ý kiến chủ quan của người thẩm định về tầm quan trọng của bộ phận đó.
Câu 27: Một thẩm định viên cần xem xét yếu tố "điều kiện thị trường" khi áp dụng phương pháp so sánh. Yếu tố này phản ánh điều gì?
- A. Sự thay đổi về giá cả bất động sản theo thời gian.
- B. Chất lượng xây dựng và thiết kế của bất động sản.
- C. Vị trí và tiện ích xung quanh bất động sản.
- D. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
Câu 28: Trong thẩm định giá, "giá trị phi thị trường" thường được sử dụng cho mục đích nào sau đây?
- A. Mua bán, chuyển nhượng tài sản thông thường.
- B. Xác định giá trị thế chấp.
- C. Báo cáo tài chính, tính thuế, bảo hiểm hoặc thanh lý.
- D. Đầu tư bất động sản.
Câu 29: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để ước tính giá trị hiện tại của dự án dựa trên dòng tiền dự kiến trong tương lai?
- A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
- B. Phương pháp chi phí.
- C. Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.
- D. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF).
Câu 30: Giả sử lãi suất chiết khấu tăng lên khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền, điều gì sẽ xảy ra với giá trị thẩm định?
- A. Giá trị thẩm định sẽ tăng lên.
- B. Giá trị thẩm định sẽ giảm xuống.
- C. Giá trị thẩm định không thay đổi.
- D. Không thể xác định được sự thay đổi giá trị.
